規(guī)范和做好權(quán)籍調(diào)查，是確保依法、依規(guī)、實(shí)事求是地確權(quán)發(fā)證的重要途徑，對(duì)于提升登記成果質(zhì)量有著重要的意義。

　　一權(quán)籍調(diào)查成果的主要問題

　　一是房屋共有面積分?jǐn)偛粶?zhǔn)確。房屋產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e，套內(nèi)面積直觀、量測(cè)性強(qiáng)、爭(zhēng)議少;分?jǐn)偯娣e具有局部性、功能性和整體性，但不具量測(cè)性，業(yè)主個(gè)人無法核實(shí)和計(jì)算分?jǐn)偯娣e。如何確保房屋分?jǐn)偯娣e準(zhǔn)確，維護(hù)業(yè)主基本權(quán)益，是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作人員的基本職責(zé)和專業(yè)訴求。

　　二是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量精度高低存在問題。權(quán)籍調(diào)查中的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量精準(zhǔn)程度，直接影響業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，而這方面的要求和標(biāo)準(zhǔn)也需要進(jìn)一步明確和統(tǒng)一。

　　三是農(nóng)村集體土地宗地界址確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。這主要表現(xiàn)在宅基地上。目前，各省、市、縣不動(dòng)產(chǎn)登記部門尚未統(tǒng)一確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。由于村民建房用地批準(zhǔn)書未附用地紅線圖，各地對(duì)宅基地界址點(diǎn)的確認(rèn)，有依據(jù)房屋占地范圍確定的，也有按照房屋空間投影范圍確定的，還有按屋檐滴水范圍確認(rèn)的。

　　二權(quán)調(diào)成果質(zhì)量問題分析

　　上述問題與法規(guī)政策規(guī)定不明、工作主觀性因素干擾、測(cè)量工作本身不嚴(yán)謹(jǐn)息息相關(guān)。

　　以宅基地宗地界址點(diǎn)確認(rèn)為例?！锻恋毓芾矸ā返?2條對(duì)宅基地面積有專門規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。依此規(guī)定，各省明確了面積標(biāo)準(zhǔn)。如湖南省《土地管理實(shí)施辦法》規(guī)定：使用耕地建房面積不能超過130平方米，使用村內(nèi)空閑地和其他土地建房不能超過180平方米，使用荒山荒地建房面積不能超過210平方米。實(shí)踐中，由于目前土地登記對(duì)地表、地下、地上使用權(quán)界定沒有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記部門缺乏相應(yīng)法定的規(guī)則，通常只能根據(jù)地方習(xí)慣來確認(rèn)宗地界址。標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致其對(duì)推進(jìn)權(quán)籍信息一體化的實(shí)際意義不強(qiáng)。

　　在房屋共有面積分?jǐn)偡矫?，主觀性因素的干擾較多。房屋共有面積與房屋的規(guī)劃報(bào)建和竣工驗(yàn)收密切相關(guān)，只有房屋報(bào)建手續(xù)經(jīng)過建設(shè)部門審批，竣工后房屋各功能、結(jié)構(gòu)、尺寸經(jīng)政府職能部門驗(yàn)收合格，才能根據(jù)各自的功能進(jìn)行面積分?jǐn)?。然而?shí)踐中，由于缺乏第三方監(jiān)管，房產(chǎn)測(cè)繪部門容易受到政府行政干預(yù)、開發(fā)商干擾、專業(yè)水平差異、質(zhì)量審查把關(guān)不嚴(yán)、職業(yè)道德高低等因素影響，造成公攤面積分?jǐn)偛粶?zhǔn)確。尤其是在中小城市，開發(fā)商經(jīng)常不按報(bào)建圖件施工，隨意提高容積率，如增加房屋層數(shù)、更改公共設(shè)施等，以獲取更大經(jīng)濟(jì)利益。測(cè)繪部門對(duì)違章建筑定性不準(zhǔn)，主觀性太強(qiáng)，加之質(zhì)量審核部門把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致分?jǐn)偯娣e出現(xiàn)錯(cuò)誤，進(jìn)而影響業(yè)主權(quán)益。

　　測(cè)量不嚴(yán)謹(jǐn)也是重要因素。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的宗地界址點(diǎn)、界址線、房屋等有明確的空間參考系和精度標(biāo)準(zhǔn)，但由于人員素質(zhì)存在差異，導(dǎo)致出現(xiàn)宗地平面坐標(biāo)轉(zhuǎn)換參數(shù)不準(zhǔn)確、界址點(diǎn)精度滿足不了規(guī)范要求等問題。

　　一是投影坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換參數(shù)帶來的差異?，F(xiàn)行權(quán)籍調(diào)查執(zhí)行統(tǒng)一的空間參考系，即采用國(guó)家2000坐標(biāo)系、1985國(guó)家高程基準(zhǔn)，但在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前審批的用地紅線坐標(biāo)系采用1980西安坐標(biāo)系、1954北京坐標(biāo)系或城市獨(dú)立坐標(biāo)系，因此需要建立原用地坐標(biāo)系與國(guó)家2000坐標(biāo)系的坐標(biāo)轉(zhuǎn)換關(guān)系，而平面坐標(biāo)轉(zhuǎn)換是一個(gè)嚴(yán)密的數(shù)學(xué)轉(zhuǎn)換過程，坐標(biāo)轉(zhuǎn)換參數(shù)的精確程度直接影響宗地界址點(diǎn)的坐標(biāo)，影響產(chǎn)權(quán)面積。

　　二是測(cè)量的精確程度影響結(jié)果。對(duì)于土地界址點(diǎn)測(cè)量而言，使用起算點(diǎn)的準(zhǔn)確程度、使用儀器設(shè)備的精準(zhǔn)程度直接影響界址點(diǎn)的精度，進(jìn)而影響宗地的面積;對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量，墻界測(cè)量的基準(zhǔn)和高度、墻體厚度測(cè)量的位置、樓層高度測(cè)量的方法都直接影響套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

　　三解決問題的建議

　　對(duì)以上問題，筆者建議如下。

　　統(tǒng)一集體土地宗地界址點(diǎn)的確認(rèn)?！段餀?quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”既然土地區(qū)分地表、地上和地下三維空間，對(duì)于宅基地也應(yīng)按地表±0.0高程面建筑物的拐點(diǎn)設(shè)定界址點(diǎn)，按房檐滴水確界或按樓層空間最大投影來設(shè)置界址，缺乏法律依據(jù)。

　　依法、依規(guī)、科學(xué)、實(shí)事求是地進(jìn)行共用面積分?jǐn)?。房屋共有共用建筑面積包括小區(qū)公共建筑面積和共用建筑面積，前者如獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室，用于小區(qū)休閑用的架空層等，這些面積作為小區(qū)公共建筑面積不參與分?jǐn)?，也不分?jǐn)偨o各產(chǎn)權(quán)單元;共用建筑面積如電梯井、樓梯間、設(shè)備間、地下室、值班警衛(wèi)室等，還有為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房、套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的結(jié)構(gòu)、功能性建筑面積等作為各產(chǎn)權(quán)單元的分?jǐn)偯娣e，根據(jù)先整幢后功能分?jǐn)偟脑瓌t按參與分?jǐn)偟漠a(chǎn)權(quán)單元套內(nèi)面積比例分?jǐn)?。也就是說，共有共用建筑面積分?jǐn)偸紫纫鶕?jù)規(guī)劃報(bào)建或竣工驗(yàn)收合格的圖件區(qū)分公共建筑面積和共用建筑面積兩部分，然后對(duì)共用建筑面積部分又按功能剝離出為整幢、為各功能服務(wù)以及為本層服務(wù)的共用建筑面積，最后將整幢共用分?jǐn)偯娣e加上功能間共用建筑面積再加上為本功能本層服務(wù)的共用建筑面積總和作為本功能的總分?jǐn)偯娣e，按功能內(nèi)各單元套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　嚴(yán)肅、認(rèn)真做好不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量。已有權(quán)源文件界址點(diǎn)坐標(biāo)轉(zhuǎn)換參數(shù)的獲取，需遵循國(guó)家相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，要確保參數(shù)計(jì)算過程中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;新測(cè)界址點(diǎn)應(yīng)首先要檢查測(cè)量?jī)x器和起算數(shù)據(jù)，操作過程中應(yīng)嚴(yán)格居中、整平、對(duì)準(zhǔn)界址點(diǎn)，從而確保界址點(diǎn)的數(shù)學(xué)精度符合《地籍調(diào)查規(guī)程》。

　　權(quán)籍調(diào)查具有法定性和政策性，數(shù)據(jù)嚴(yán)密，專業(yè)性強(qiáng)，其成果質(zhì)量的好壞直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記的質(zhì)量，影響老百姓的切身利益，事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定大局。因此，在統(tǒng)一權(quán)籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，加強(qiáng)成果質(zhì)量審核，有條件的地方可引入第三方監(jiān)理，以保障調(diào)查成果的準(zhǔn)確性。同時(shí)，不斷完善與不動(dòng)產(chǎn)登記配套的法律、法規(guī)，制定全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，更顯得迫切而必要。(來源|中國(guó)不動(dòng)產(chǎn))