根據(jù)自然資源部在2020年《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》中提出的目標(biāo)，2021年底前，我國(guó)要基本完成全國(guó)所有縣(市、區(qū))的農(nóng)村地籍調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)登記成果的數(shù)據(jù)整合與匯交工作。與此同時(shí)，自然資源部明確了“房地一體”登記原則，要求將農(nóng)房等地上建筑物、構(gòu)筑物納入宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證工作范圍。

　　如今，部分進(jìn)展較快的省份已經(jīng)確定了完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，比如廣東省就已將農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記工作列為2020年廣東省自然資源重點(diǎn)工作之一，明確要求在2020年基本完成。此外，云南省也要求在2020年底以前完成全省90%的農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作。

　　可想而知，屬于“房地一體”的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)了。

　　價(jià)值200億元的“房地一體”

　　“房地一體”，其實(shí)是對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)關(guān)系的描述，通俗來(lái)說(shuō)就是將房屋和土地綁定，其原則也源于房屋和土地的天然不可分離性。

　　所以，基于房地一體原則進(jìn)行登記發(fā)證后，假設(shè)某塊土地的使用權(quán)被買(mǎi)賣(mài)處分時(shí)，那么該土地上的房屋也會(huì)隨之一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)粗嗳?。這樣就在很大程度上避免了諸如房地分離、一戶(hù)多宅等問(wèn)題發(fā)生。

　　推行“房地一體化”的意義重大，而房地一體確權(quán)登記發(fā)證代表著的市場(chǎng)價(jià)值和項(xiàng)目規(guī)模也受到相關(guān)從業(yè)者的關(guān)注。據(jù)自然資源領(lǐng)域的資深從業(yè)者張軍(化名)介紹，今年的這一輪“房地一體”確權(quán)登記工作，從測(cè)繪的角度看，就相當(dāng)于是把全國(guó)所有的農(nóng)村建設(shè)用地做一次1:500的地籍測(cè)量和房屋調(diào)查。而單純從項(xiàng)目總量計(jì)算，“房地一體”顯然比“三調(diào)”還要大的多。

　　據(jù)了解，全國(guó)目前共有農(nóng)村戶(hù)口約2億戶(hù)，如果按照農(nóng)房一體化每宗單價(jià)100元計(jì)算，農(nóng)村房地一體化的總資金投入就能夠達(dá)到200億元人民幣。而實(shí)際上，房地一體的市場(chǎng)規(guī)?？赡鼙?00億元還要更多一些。根據(jù)記者在招標(biāo)網(wǎng)站上查詢(xún)到的部分房地一體化項(xiàng)目招標(biāo)書(shū)中顯示，最高的投標(biāo)限價(jià)可以達(dá)到377元/宗，很多價(jià)格都劃在了150-200元/宗左右。

安徽省某縣房地一體項(xiàng)目招標(biāo)文件中顯示最高投標(biāo)限價(jià)為195元/宗

　　當(dāng)然，房地一體項(xiàng)目規(guī)模較大，也就不可避免的出現(xiàn)了工期緊張、人力不足、資金墊付等問(wèn)題。特別是受到今年疫情的影響，已經(jīng)啟動(dòng)的房地一體項(xiàng)目可能存在普遍滯后，甚至無(wú)法在政策要求的2021年底前完成任務(wù)的情況。那么，采用更加高效的作業(yè)方法和技術(shù)手段來(lái)加快進(jìn)度，就顯得非常必要。

　　無(wú)人機(jī)傾斜攝影大步向前

　　在農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作當(dāng)中，最消耗時(shí)間的技術(shù)環(huán)節(jié)為野外基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集。常規(guī)的測(cè)量手段，主要采用GNSS-RTK和全站儀相結(jié)合的全野外數(shù)據(jù)采集模式，這種模式雖然精度高、遺漏少，但是需要大量的戶(hù)外測(cè)量作業(yè)，工作任務(wù)重、周期長(zhǎng)且成本高，在村莊分布較零散的地區(qū)不具有任何優(yōu)勢(shì)。

　　相比之下，無(wú)人機(jī)三維傾斜攝影測(cè)量技術(shù)日益進(jìn)步，已經(jīng)讓快速、高效采集野外數(shù)據(jù)成為可能。無(wú)人機(jī)通過(guò)非接觸式測(cè)量，規(guī)避了宅基地測(cè)量中的入戶(hù)難題，同時(shí)將大部分的工作轉(zhuǎn)移到內(nèi)業(yè)處理中，減少約90%的外業(yè)工作，最終在最大限度上節(jié)約人工和時(shí)間成本。

大疆經(jīng)緯Matrice300 RTK多旋翼無(wú)人機(jī)　　

　　某測(cè)繪企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人劉峰(化名)告訴泰伯網(wǎng)，自今年年初以來(lái)，針對(duì)于“房地一體”項(xiàng)目，絕大多數(shù)無(wú)人機(jī)廠商都在主推自家的無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量方案。在劉峰分析認(rèn)為，目前無(wú)人機(jī)傾斜攝影的精度已能達(dá)到優(yōu)于5cm，整體技術(shù)上完全可以替代傳統(tǒng)測(cè)繪手段，特別是使用多旋翼無(wú)人機(jī)進(jìn)行傾斜攝影測(cè)量的方式，非常適合于現(xiàn)在“房地一體化”項(xiàng)目的開(kāi)展。樂(lè)觀估計(jì)，今年航測(cè)無(wú)人機(jī)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一輪爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

　　實(shí)測(cè) | 精度符合要求，效率提升一倍

　　在劉峰向泰伯網(wǎng)提供的一份測(cè)試報(bào)告中，技術(shù)人員針對(duì)在房地一體項(xiàng)目中應(yīng)用無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量進(jìn)行免像控作業(yè)的測(cè)圖精度和作業(yè)效率進(jìn)行了測(cè)試。

　　測(cè)試選擇了大疆經(jīng)緯Matrice300 RTK多旋翼無(wú)人機(jī)作為飛行平臺(tái)，搭載賽爾PSDK 102S五相機(jī)，并且以免像控的方式進(jìn)行作業(yè)。測(cè)試方法是在完成數(shù)據(jù)采集和實(shí)景三維建模后，對(duì)測(cè)區(qū)內(nèi)宅基地進(jìn)行測(cè)圖，最終利用GNSS-RTK對(duì)成果進(jìn)行精度檢查。

　　測(cè)區(qū)以丘陵地帶為主，挑選了一塊相對(duì)平坦區(qū)域，高差20米左右，測(cè)區(qū)有效飛行面積為0.09平方公里，外擴(kuò)后飛行面積為0.2平方公里，大約涉及90宗宅基地。測(cè)試飛行1個(gè)架次，共計(jì)獲取4106張照片。后期使用大疆智圖進(jìn)行三維建模，無(wú)像控點(diǎn)參與解算，最終處理時(shí)長(zhǎng)為1867分鐘。利用GNSS-RTK對(duì)測(cè)圖成果進(jìn)行精度檢查的結(jié)果顯示，界址點(diǎn)中誤差僅為3.7厘米，精度水平完全可以滿(mǎn)足“房地一體”項(xiàng)目的要求。

測(cè)試的航飛情況及建模情況

測(cè)區(qū)實(shí)景三維建模效果

數(shù)字測(cè)圖成果

　　另外，根據(jù)劉峰團(tuán)隊(duì)對(duì)傳統(tǒng)測(cè)量作業(yè)模式與無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量作業(yè)模式進(jìn)行對(duì)比與分析，使用M300 RTK進(jìn)行“房地一體”測(cè)量作業(yè)的效率明顯比傳統(tǒng)實(shí)測(cè)更高，相同測(cè)量任務(wù)的前提下，使用M300 RTK無(wú)人機(jī)作業(yè)的人員數(shù)量能夠減少50%，生產(chǎn)周期縮短50%。

兩種作業(yè)模式的對(duì)比與分析

　　劉峰從應(yīng)用的角度分析，無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量方法除了提高效率外，還具有視覺(jué)直觀的優(yōu)勢(shì)，模型效果與實(shí)地一致，像臨時(shí)搭建房屋可直觀判別、房屋層數(shù)可直觀清點(diǎn)、房屋附屬等可直觀區(qū)分，對(duì)內(nèi)業(yè)作業(yè)人員要求較低，經(jīng)簡(jiǎn)單培訓(xùn)可參與生產(chǎn)，并且還有DOM和傾斜三維模型等副產(chǎn)品等優(yōu)點(diǎn)。

　　劉峰也坦言，無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量的作業(yè)模式目前仍存在一些不足，比如因測(cè)區(qū)地形高差大而造成部分模型精度不能滿(mǎn)足要求的問(wèn)題，以及模型生產(chǎn)跟不上外業(yè)航飛速度的問(wèn)題。同時(shí)，他非常期待無(wú)人機(jī)廠家能夠針對(duì)現(xiàn)有不足，盡快推出仿地飛行功能、快速建模技術(shù)等新的解決方案，逐漸完善和進(jìn)步并適合“房地一體”項(xiàng)目的各類(lèi)需求。