今天，我們想與大家共同探討一個(gè)話(huà)題：如何在粵港澳大灣區(qū)這片熱土上，利用城市更新持續(xù)地引導(dǎo)其未來(lái)發(fā)展。

 

城市更新是灣區(qū)建設(shè)的渦輪增壓

　　2018年國(guó)家提出了粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略。2019年2月19日，國(guó)家正式發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，標(biāo)志著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)邁上新臺(tái)階，未來(lái)將更大限度地發(fā)揮產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)協(xié)同效應(yīng)?；浉郯拇鬄硡^(qū)對(duì)標(biāo)的是世界三大頂級(jí)灣區(qū)，紐約、舊金山和東京灣區(qū)。目前，大灣區(qū)覆蓋的11座城擁有7000萬(wàn)+的人口，5.6萬(wàn)+平方公里的土地面積，2018年大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量（GDP）約為10.87萬(wàn)億元，接近紐約灣區(qū)水平。

　　根據(jù)最新發(fā)布的《四大灣區(qū)影響力報(bào)告（2018）：紐約·舊金山·東京·粵港澳》測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力位列四大灣區(qū)之首，整體影響力指數(shù)排名第三，這得益于粵港澳大灣區(qū)旺盛的增長(zhǎng)力和創(chuàng)新力，以及作為國(guó)家戰(zhàn)略甫一推出就引發(fā)的“聚光燈效應(yīng)”。

　　但同時(shí)我們也看到，粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)績(jī)效指標(biāo)表現(xiàn)較差，人均GDP、地均GDP、第三產(chǎn)業(yè)比重和營(yíng)商環(huán)境等得分遠(yuǎn)低于其他三大灣區(qū)，位居末位；創(chuàng)新基礎(chǔ)指標(biāo)和創(chuàng)新能力指標(biāo)也表現(xiàn)乏力。

　　由此可知，粵港澳大灣區(qū)整體的發(fā)展質(zhì)量和創(chuàng)新水平與發(fā)達(dá)國(guó)家灣區(qū)相比還存在一定差距。要實(shí)現(xiàn)“國(guó)際一流灣區(qū)”的建設(shè)目標(biāo)，還需要付出更多的努力。

　　那么，在大灣區(qū)人口高度聚集的情況下，驅(qū)動(dòng)其發(fā)展最基礎(chǔ)的資源是什么？是空間資源。但現(xiàn)實(shí)是這個(gè)數(shù)據(jù)不容樂(lè)觀。2018年深圳市、東莞市的國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已逼近50%，中山市、佛山市、珠海市已超過(guò)30%。國(guó)際通行的生態(tài)宜居線(xiàn)（以土地利用強(qiáng)度為評(píng)價(jià)指標(biāo)）是20%,生態(tài)宜居警戒線(xiàn)是30% ，也就是說(shuō)相當(dāng)一部分重點(diǎn)城市的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度都超過(guò)了生態(tài)宜居警戒線(xiàn)，可開(kāi)發(fā)土地與用地需求的矛盾十分尖銳。我們認(rèn)為，城市更新是突破大灣區(qū)發(fā)展瓶頸的重要手段。如果說(shuō)空間資源的開(kāi)發(fā)利用是大灣區(qū)建設(shè)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)，那么城市更新就是這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)的渦輪增壓。

　　在戴德梁行的一篇分析報(bào)告《城市更新4.0–邁向卓越的全球城市》中，對(duì)城市更新進(jìn)行了階段分類(lèi)。改革開(kāi)放前從大拆大建起始到各地新城開(kāi)發(fā)追求規(guī)模效益，這個(gè)過(guò)程也是中國(guó)城市化進(jìn)程伴隨著經(jīng)濟(jì)大跨步發(fā)展的時(shí)代。但同時(shí)也激化了一系列難以協(xié)調(diào)的矛盾，環(huán)境污染、交通擁堵等城市病快速蔓延，大跨步的改造更帶來(lái)了社會(huì)矛盾的激化。于是可以看到，新世紀(jì)開(kāi)始在一二線(xiàn)城市掀起了精細(xì)化更新的新浪潮，這一定程度上緩解了快速更新帶來(lái)的裂痕，但仍然無(wú)法解決城市化快速變更發(fā)展與多方利益的矛盾沖突。當(dāng)前的管理水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于資本涌入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們對(duì)美好生活的迫切期望！我們需要一種全新的管理模式。

 

千萬(wàn)個(gè)人心中有千萬(wàn)個(gè)大灣區(qū)

　　都市圈自然資源團(tuán)隊(duì)結(jié)合過(guò)去多年的國(guó)土、規(guī)劃管理經(jīng)驗(yàn)，走訪了大灣區(qū)某個(gè)更新項(xiàng)目中的多參與方，包括當(dāng)?shù)卣c主管部門(mén)、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主村民。他們代表著不同的利益，因此有著不同的訴求，而快速發(fā)展的城市化讓每個(gè)人的認(rèn)識(shí)都難以達(dá)成一致。我們走訪中發(fā)現(xiàn)，10年前兩千一畝地大家爭(zhēng)著賣(mài)，10年后兩萬(wàn)一畝地大家都不肯賣(mài)。從中我們意識(shí)到，千萬(wàn)個(gè)人心中有千萬(wàn)個(gè)大灣區(qū)，最困難的是缺乏一個(gè)權(quán)威公開(kāi)的信息平臺(tái)，能讓大家在共同的認(rèn)知上進(jìn)行協(xié)商。

　　在過(guò)去兩年的時(shí)間，我們從信息協(xié)同的角度，提出了城市更新信息管理更新信息管理的四大研究方向——提質(zhì)、增效、公平、可持續(xù)。提質(zhì)是構(gòu)建優(yōu)化科學(xué)合理的數(shù)據(jù)體系和標(biāo)準(zhǔn)，增效強(qiáng)調(diào)建立一套可行的流程體系作為信息通道，公平是基于利益共享機(jī)制構(gòu)建合理的多方協(xié)同模式，可持續(xù)是制定決策支持體系輔助城市可持續(xù)管理。

　　為了達(dá)到上面的建設(shè)，這時(shí)就需要一個(gè)面向城市更新的信息管理模型。這個(gè)模型不能只是對(duì)城市各類(lèi)地物進(jìn)行的數(shù)據(jù)描述，還需要有時(shí)間的維度，以及在全過(guò)程中人民對(duì)空間的共識(shí)對(duì)象，由此我們制定了城市更新全生命周期的信息管理模型。

　　首先確認(rèn)合規(guī)合法、合情合理的可以用于城市更新的地，根據(jù)年度計(jì)劃做好城市更新發(fā)展的總體調(diào)控。配合城市更新相關(guān)部門(mén)做好項(xiàng)目策劃，摸清權(quán)屬，解決爭(zhēng)議，收集民意，在項(xiàng)目策劃中最大程度保障公平。提供科學(xué)合理的方案設(shè)計(jì)，做好多利益相關(guān)方的協(xié)調(diào)。實(shí)施建設(shè)階段，對(duì)項(xiàng)目方案各個(gè)具體階段進(jìn)行跟蹤和信息查詢(xún)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高效落地。

　　通過(guò)這樣一個(gè)信息化載體，把城市更新時(shí)序變遷，城市更新全過(guò)程中可能涉及到的人、財(cái)、物、利、權(quán)等構(gòu)建成一個(gè)個(gè)可行的模型，并串聯(lián)在一起，貫穿于整個(gè)更新過(guò)程。

 

信息化賦能城市更新全過(guò)程

　　面向城市更新的存量挖掘、項(xiàng)目管理、透明監(jiān)管、品質(zhì)提升、信息共享、多方利益保障的全新目標(biāo)，都市圈自然資源團(tuán)隊(duì)以城市更新全生命周期的信息管理模型為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)了城市更新信息管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了多方面的應(yīng)用。

　　首先是總體的存量挖掘，先確定哪些地塊是可以用于城市更新的。在這里分享我們?cè)趶V州的一個(gè)研究案例。我們采用了多種類(lèi)多尺度遙感影像的AI及對(duì)象化識(shí)別，將10年前合法用地上蓋建構(gòu)筑占30%以上宗地挖掘出來(lái)，準(zhǔn)確率達(dá)到87%以上，統(tǒng)計(jì)匯總識(shí)別出96萬(wàn)平方米的存量可更新用地，讓政府決策心中有大數(shù)。

　　這些存量用地能否納入更新計(jì)劃，還需要進(jìn)一步權(quán)屬摸查。由于歷史政策變更與調(diào)整，管理的粒度參差不齊，對(duì)權(quán)屬認(rèn)定的摸查不僅僅是資料收集那么簡(jiǎn)單。我們幫地方政府從批、征、供、用、建、驗(yàn)、登等一系列業(yè)務(wù)資料與檔案中，匯集數(shù)據(jù)建立空間化關(guān)聯(lián)，梳理構(gòu)建了權(quán)屬資料的一張圖。切實(shí)保障業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)也為后續(xù)工作提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

　　有了初步資料梳理，對(duì)計(jì)劃更新的單元就需要進(jìn)行詳細(xì)的入戶(hù)調(diào)查。通過(guò)傾斜攝影實(shí)景模型，讓平面的土地權(quán)屬管理進(jìn)入到立體的建筑管理，實(shí)現(xiàn)立體城市的真實(shí)建模與對(duì)象分割，幫助地方政府理清更新范圍內(nèi)有多少層、多少戶(hù)，為拆遷補(bǔ)償提供認(rèn)定材料。

　　同時(shí)，城市更新還能幫助我們更好的進(jìn)行歷史保護(hù)，延續(xù)歷史文脈。原有歷史建筑與文物保護(hù)工作往往很抽象，大家對(duì)著各種名錄各說(shuō)各話(huà)。通過(guò)傾斜攝影結(jié)合地面掃描采集，實(shí)現(xiàn)各類(lèi)歷史建筑的直觀展示，讓人身臨其境體驗(yàn)歷史文化魅力。城市更新不僅要優(yōu)化環(huán)境，還要留住人心。

　　做完各類(lèi)現(xiàn)狀調(diào)查，就進(jìn)入到項(xiàng)目策劃階段。項(xiàng)目策劃是整個(gè)城市更新階段的“操盤(pán)手”，土地信息的全面掌控是必要前提。通過(guò)空間為中介，將土地涉及的規(guī)劃、現(xiàn)狀、權(quán)屬、設(shè)計(jì)等資料一鍵導(dǎo)出。讓項(xiàng)目策劃可以全面掌控多方資料。減少了各種資料查找時(shí)間。

　　項(xiàng)目是否可行，應(yīng)該投資多少是城市更新的核心問(wèn)題。從建筑量、復(fù)建量、改造成本、賠償標(biāo)準(zhǔn)四方面，精細(xì)化測(cè)算項(xiàng)目拆遷及補(bǔ)償成本，估算投資總額、可盈利容積率、公建配套。為城市管理者提供復(fù)建片區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)測(cè)算，也輔助開(kāi)發(fā)商測(cè)算投資額度，協(xié)助項(xiàng)目精準(zhǔn)運(yùn)作。

　　確定了拆遷與投資，還要把握未來(lái)的建設(shè)。在確定的容積率、退讓、綠地等條件下，如何去進(jìn)行建筑的布局和設(shè)計(jì)，過(guò)去設(shè)計(jì)單位可能要花一個(gè)月來(lái)完成。而通過(guò)智能方案強(qiáng)排，可以支持多套建筑布局方案的自動(dòng)化生成，快速調(diào)整合適的方案，為多方協(xié)同決策節(jié)省寶貴時(shí)間，促進(jìn)達(dá)成布局共識(shí)。

　　最后，在確定布局基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)詳細(xì)方案。以往方案往往側(cè)重于描繪美好藍(lán)圖，缺失了對(duì)周邊現(xiàn)狀的銜接信息，真正建設(shè)中難以達(dá)到預(yù)期效果。通過(guò)設(shè)計(jì)模型與實(shí)景模型的融合技術(shù)，實(shí)現(xiàn)直觀的所見(jiàn)既所得效果，讓夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

 

都市圈核心技術(shù)

　　二三維融合：包括數(shù)據(jù)融合和展示融合，基于WebGL的二三維融合技術(shù)，支持二三維數(shù)據(jù)在瀏覽器端無(wú)插件三維場(chǎng)景流暢展示，可根據(jù)不同使用場(chǎng)景動(dòng)態(tài)調(diào)用不同渲染基礎(chǔ)組件，兼顧二三維兩者優(yōu)勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)中臺(tái)模式：通過(guò)構(gòu)建時(shí)空信息載體體系，從多元數(shù)據(jù)管理到空間數(shù)據(jù)管理，實(shí)現(xiàn)不確定性的數(shù)據(jù)融合。

　　知識(shí)融合理念：對(duì)復(fù)雜概念對(duì)象的多維度融合，促進(jìn)對(duì)城市更新認(rèn)知的共識(shí)，建立多方協(xié)同的信息管理模式。

　　城市更新是人們建設(shè)美好生活的需要，也是將粵港澳大灣區(qū)打造國(guó)際一流灣區(qū)的重要抓手。城市更新不僅是拆舊建新，還應(yīng)該包括新的信息管理模式，新的多方利益協(xié)同機(jī)制，新的管理決策支持體系等，由此為大灣區(qū)的高質(zhì)量、高效率、可持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。

　　都市圈自然資源團(tuán)隊(duì)也將秉承專(zhuān)業(yè)服務(wù)和創(chuàng)新精神，繼續(xù)努力為灣區(qū)城市更新安裝上更多的渦輪增壓引擎。

 

 

 

注：本文轉(zhuǎn)載自“廣州都市圈OCN”公眾號(hào)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者