隨著信息化水平的日益提高，不動產(chǎn)登記的運行模式發(fā)生著巨大的變化：從20世紀90年代初的全部人工作業(yè)逐步演變到智能化操作，依托互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)自動識別為主、人工操作為輔的現(xiàn)代運行方式，可以滿足多樣化和大數(shù)量的社會需求?？梢哉f，信息化水平的高低直接影響登記的效率和對外信息利用的效率，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時代，以信息共享為基礎(chǔ)，登記工作應(yīng)當越來越高效，服務(wù)也應(yīng)越來越便民。

　　根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)，不動產(chǎn)登記信息共享至少要達到三個層次：一是要在本行業(yè)內(nèi)上下各級信息實時共享，即確保國家、省、市、縣四級登記信息的互通共享;二是要與住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等不動產(chǎn)審批或交易管理的信息實時共享;三是要與公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融等部門加強信息互通共享。此外，全面的信息共享還應(yīng)根據(jù)現(xiàn)實中信息所利用的領(lǐng)域和登記材料所涉及的方面進一步拓展。如，為方便法院查封前的查詢，也為了更好地核對判決文書的真?zhèn)魏蜕c否，登記機構(gòu)可與法院建立信息共享機制，雙方根據(jù)各自業(yè)務(wù)需求共享相關(guān)信息。毋庸置疑的是，不動產(chǎn)登記應(yīng)與主管部門即國土資源部門的其他職能完全貫通并共享信息，實現(xiàn)從土地征收、儲備、出讓到登記的全過程網(wǎng)上信息互通。

　　可以預(yù)期，網(wǎng)絡(luò)在線服務(wù)和信息共享將使不動產(chǎn)登記效率更高、風(fēng)險更小，這主要體現(xiàn)在三個方面。

　　申請更便捷，權(quán)利有保障

　　分散登記時代，當事人必須到登記機構(gòu)現(xiàn)場進行申請，《條例》也作出了這樣的規(guī)定。但從《條例》的立法宗旨看，現(xiàn)場登記是為了更好地核實當事人主體的真實性，如果網(wǎng)絡(luò)申請能夠確保主體真實性，將比現(xiàn)場申請更具便捷性，這一法律效果也是《條例》所追求的。此外，一些地區(qū)的登記場所往往擁擠不堪，且等待辦理時間較長，容易導(dǎo)致登記環(huán)境較差，影響工作人員受理效率和服務(wù)質(zhì)量。開通網(wǎng)上申請，會大幅度減輕現(xiàn)場受理壓力。

　　以江蘇無錫為例，開通網(wǎng)上抵押權(quán)登記申請后，只需抵押人一方到現(xiàn)場申請，而抵押權(quán)人僅需登錄網(wǎng)站申請即可。同時，抵押申請數(shù)據(jù)直接由銀行傳輸?shù)讲粍赢a(chǎn)登記中心的登記系統(tǒng)中，登記中心窗口受理人員只需核對紙質(zhì)資料即可完成受理工作，無須輸入各項信息，極大地提升了受理效率，辦證時限進一步縮減，預(yù)抵押業(yè)務(wù)辦證實現(xiàn)了立等可取。

　　特別是抵押權(quán)注銷登記，為防止抵押人作假侵犯抵押權(quán)人利益，只有經(jīng)抵押權(quán)人網(wǎng)上注銷申請?zhí)峤缓蟛趴纱_定注銷是抵押權(quán)人的真實意思，這有效防范了抵押注銷風(fēng)險。抵押權(quán)登記網(wǎng)上申請項目的運行，可以使抵押業(yè)務(wù)的安全性得到保障，規(guī)避虛假委托申請的風(fēng)險，保障抵押權(quán)登記安全運行。銀行作為抵押權(quán)人，可通過系統(tǒng)當場驗證客戶提交的抵押權(quán)登記資料的真實性，杜絕了虛假申請材料，并且可通過該系統(tǒng)隨時查詢抵押物的查封和余額抵押的動態(tài)狀況，進一步加強了銀行貸前預(yù)防和貸后監(jiān)督的能力。

　　收件更簡化，真實性提高

　　如果能夠?qū)崿F(xiàn)上述不動產(chǎn)登記信息縱橫向多級共享，特別是登記機構(gòu)如能與所收申請材料相關(guān)的單位達到信息共享，則可大大簡化所收材料。

　　以不動產(chǎn)登記中的建設(shè)用地使用權(quán)首次登記為例，土地出讓合同及繳款憑證都是土地交易中產(chǎn)生的材料，在土地交易系統(tǒng)中已存在該材料的情況下，就無須當事人再次提交，辦理登記時可以直接從前道程序中提取，這樣既簡化了登記手續(xù)，也提高了材料的真實性。

　　再如二手房買賣轉(zhuǎn)移登記，許多地方已由住建部門建立起二手房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，如果實現(xiàn)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)有機關(guān)聯(lián)，則辦理轉(zhuǎn)移登記時當事人無須再次提交二手房買賣合同，只需直接從網(wǎng)簽系統(tǒng)中提取即可。同樣的，二手房買賣簽約時，可以從登記系統(tǒng)中讀取登記即時信息，確保簽約時的不動產(chǎn)無權(quán)利限制，提高合同的有效性。

　　此外，信息共享還可以減少當事人提供的各類證明。如果登記系統(tǒng)與公安戶籍系統(tǒng)共享，則只要戶籍系統(tǒng)中能調(diào)取當事人死亡注銷情況的證明，則繼承人在申請繼承登記時無須再提供死亡證明。同樣，身份證只需通過公安部門特制的讀卡機讀取即可，不需提供身份證復(fù)印件，而且還能很方便地識別證件的真實性。

　　登記簿更準確，便于信息利用

　　通過信息共享，登記材料的信息來源更為原始、更加直接，減少了當事人弄虛作假造成登記錯誤的風(fēng)險，必然提高登記簿的準確性。通過信息共享，登記機構(gòu)還可以更及時地行使依職權(quán)登記，以確保登記簿的現(xiàn)勢性。

　　以不動產(chǎn)注銷登記為例，目前各地普遍存在著一種情況，即房屋已拆遷、土地已征收，但因為當事人不申請注銷登記，導(dǎo)致登記簿中房地產(chǎn)權(quán)利仍屬于被拆遷人。這種與實際不符的情況，事實上造成了登記簿的信息錯誤。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，人民政府的征收決定生效時發(fā)生物權(quán)變動效力，也就是說，當征收決定生效時，原不動產(chǎn)權(quán)利人即失去相應(yīng)的權(quán)利，但如果被征收人不申請注銷登記，登記簿上記載的土地使用權(quán)人仍為被征收人，明顯與實際不符。隨著征收工作的推進，房屋隨之拆除，土地成為凈地，在當事人不申請注銷登記的前提下，登記機構(gòu)可以根據(jù)土地出讓環(huán)節(jié)(土地交易系統(tǒng))的提示，依職權(quán)注銷房屋登記、注銷原土地使用權(quán)人的權(quán)利，從而使登記簿記載的不動產(chǎn)情況與實際相符，改變當前因登記機構(gòu)無法及時把握不動產(chǎn)動態(tài)而使登記簿處于失實狀態(tài)的情況。

　　鑒于不動產(chǎn)登記信息在越來越多的領(lǐng)域具有參考價值，在登記簿信息準確性提高的情況下，對外利用也更為可靠。傳統(tǒng)的查詢利用方式，主要是通過人工現(xiàn)場查詢告知結(jié)果，在信息化時代，則更多地采用網(wǎng)上查詢，并可以根據(jù)不同的信息利用對象，設(shè)置不同的查詢渠道。對于單位使用信息的，一般要根據(jù)不同對象設(shè)計不同接口數(shù)據(jù)標準，以滿足共享用戶的網(wǎng)上查詢需求。例如，公檢法根據(jù)具體案情需要，了解某個當事人比較詳盡的不動產(chǎn)登記信息;銀行放貸前，則只需了解不動產(chǎn)的權(quán)利狀況，是否存有查封狀況、是否已經(jīng)存有抵押等;對稅務(wù)部門而言，主要掌握不動產(chǎn)自然狀況如房屋面積、房屋用途等。單位之間通過信息共享利用登記機構(gòu)的信息，既可以獲得有效真實的情況，也可以減少當事人在不同單位之間的往返奔波。(來源|中國不動產(chǎn))