物權(quán)法定原則與不動(dòng)產(chǎn)登記制度息息相關(guān)，但實(shí)踐中對(duì)物權(quán)法定原則的闡釋少有可供甄別的具體規(guī)則。由此，司法與行政登記實(shí)務(wù)中應(yīng)對(duì)三個(gè)方面的疑惑進(jìn)行解析。

　　1.應(yīng)正確看待物權(quán)法定原則的法理特性與內(nèi)容構(gòu)成

　　物權(quán)法定必須體現(xiàn)在如下四個(gè)層面：

　　A.物權(quán)的名稱、種類或類型應(yīng)法定化。諸如用益物權(quán)中的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”即是法定的物權(quán)名稱，不能再稱為“農(nóng)地使用權(quán)”;“建設(shè)用地使用權(quán)”不能再稱為“基地使用權(quán)”;所有權(quán)中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”也不能再稱為“單元房專有權(quán)”等。

　　B.物權(quán)的流轉(zhuǎn)和變動(dòng)規(guī)則必須法定化。例如擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)由抵押登記制度設(shè)定和調(diào)整，如不遵循這些法定化規(guī)則即不能設(shè)立合法的擔(dān)保物權(quán)。應(yīng)根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等一整套法定的登記制度來(lái)規(guī)制，而不能由當(dāng)事人自由確定。

　　C.物權(quán)證明的形式須法定化。如房屋和土地等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利要由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證(統(tǒng)一登記前則分別是由房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證等)來(lái)公示和證明，抵押權(quán)要由他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)來(lái)證明等。不遵循這些法定證明形式，則不能得到物權(quán)法的承認(rèn)和保護(hù)。

　　D.行使物權(quán)登記主管權(quán)的主體應(yīng)法定化。尤其在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中，必須由法定的有權(quán)機(jī)關(guān)即國(guó)土資源部門(mén)作為行使登記權(quán)的法定主體。這方面最為典型的違反物權(quán)法定原則的例子即是由村委會(huì)或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的所謂“小產(chǎn)權(quán)”房所有權(quán)證，由于其頒證主體的非適格性，“小產(chǎn)權(quán)”證書(shū)當(dāng)然是不能獲得物權(quán)法律效果的無(wú)效證書(shū)。

　　2.應(yīng)正確解析物權(quán)法定原則中“法”的范疇

　　物權(quán)法定原則中的“法”應(yīng)當(dāng)包括四部分：

　　A.全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律，如《物權(quán)法》《土地管理法》《農(nóng)村土地承包法》《森林法》《漁業(yè)法》《海洋法》《城市房地產(chǎn)管理法》等，都是物權(quán)法體系的組成內(nèi)容。

　　B.經(jīng)全國(guó)人大及其常委會(huì)或單行法授權(quán)國(guó)務(wù)院制定的物權(quán)制度。例如，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》即是國(guó)務(wù)院根據(jù)《物權(quán)法》第10條的授權(quán)制定的行政法規(guī)。

　　C.地方性法規(guī)或自治范疇內(nèi)的自治條例及變通性規(guī)定。

　　D.確實(shí)存在著得到司法解釋或司法政策文件確認(rèn)的廣義的“物權(quán)法”。例如，目前被我國(guó)司法實(shí)踐所認(rèn)可的“典權(quán)”制度就是以習(xí)慣法為主要規(guī)則且由20余個(gè)司法解釋性文件所表現(xiàn)出來(lái)的“習(xí)慣法”調(diào)整的。

　　3.要正確認(rèn)知物權(quán)法定原則的動(dòng)態(tài)性和發(fā)展性

　　筆者認(rèn)為，對(duì)物權(quán)法定原則要以發(fā)展的眼光和辯證的認(rèn)識(shí)論來(lái)看待。事實(shí)上，物權(quán)法定原則的內(nèi)涵也一直處在動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中。未被納入《物權(quán)法》明確調(diào)整的一些民事權(quán)利，雖然不能獲得物權(quán)法律效果，但并不意味著這些權(quán)利不存在或不受任何法律保護(hù)。因此，一些未納入《物權(quán)法》的“類物權(quán)”諸如居住權(quán)、讓與擔(dān)保等雖由于涉及對(duì)物權(quán)法定原則的遵循而只能以債權(quán)的性質(zhì)存在，但毫無(wú)疑問(wèn)，其仍屬于合法的民事權(quán)利，仍要受到《民法》《合同法》等民事實(shí)體法的保護(hù)。

　　物權(quán)法定原則的動(dòng)態(tài)性發(fā)展成果，在司法實(shí)踐中已經(jīng)產(chǎn)生。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》中就對(duì)《民事訴訟法》規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄”制度做了擴(kuò)張性解釋，將因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的糾紛歸類于“物權(quán)糾紛”，且均被納入專屬管轄的范疇，并由此將房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛及政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛等原以債權(quán)形式存在的民事權(quán)利一并納入不動(dòng)產(chǎn)糾紛的管轄范疇。最高人民法院關(guān)于民訴法的司法解釋進(jìn)一步發(fā)展和豐富了“物權(quán)法定”原則的含義。

　　還必須正確認(rèn)知司法協(xié)助登記的價(jià)值。協(xié)助辦理司法登記是不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的一項(xiàng)重要職責(zé)。

　　應(yīng)注意：登記機(jī)構(gòu)在配合人民法院辦理不動(dòng)產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行登記時(shí)，不對(duì)生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行實(shí)體審查。此處是指，如果登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為法院關(guān)于物權(quán)權(quán)屬登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記或注銷登記等裁判結(jié)論或理由錯(cuò)誤的，不得以此為由拒絕辦理協(xié)助登記。其僅可向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。該項(xiàng)原則亦適用于有關(guān)政府確權(quán)決定書(shū)、行政裁決書(shū)及仲裁裁決書(shū)等法律文書(shū)的執(zhí)行。

　　同時(shí)，執(zhí)行協(xié)助登記是不動(dòng)產(chǎn)登記程序中極為特殊的情形，登記部門(mén)不得以適用登記通用程序規(guī)范為由對(duì)抗法院的執(zhí)行裁定。因?yàn)樗痉ú脹Q法律文書(shū)具有《物權(quán)法》第28條規(guī)定的確權(quán)功能，有關(guān)物權(quán)效力自該確權(quán)法律文書(shū)生效之日起而非在登記之日起才產(chǎn)生。顯然，執(zhí)行登記并非通常意義上的轉(zhuǎn)移、變更或注銷登記，而是一種法定的公示登記。(文|師安寧 來(lái)源|中國(guó)不動(dòng)產(chǎn))

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