編者按：這幾天，關(guān)于拆小區(qū)圍墻的話題一直在發(fā)酵。3sNews新推出的欄目“上風(fēng)向”也專門進(jìn)行了解讀與探討——沒有小區(qū)沒有圍墻的生活。對此，國土資源報記者王立彬也發(fā)表了自己的看法。但他認(rèn)為，要先辦登記，再說拆墻。

　　關(guān)于“街區(qū)制”的討論以及憂慮，在有望“倒逼”不動產(chǎn)登記提速，有可能推動不動產(chǎn)登記證“換發(fā)潮”之外，最重要的就是將成為依法保護(hù)合法財產(chǎn)權(quán)利的又一堂全民公開課。

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》即將正式施行一周年。特別是2016年元旦施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》，第36條明確：辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并申請登記為業(yè)主共有。

　　在我國城市，“老外”經(jīng)常納悶的問題之一，就是我們總愛問外國人家里房子多少平方米。我們出境旅游時，城里人也會驚奇地發(fā)現(xiàn)：與我們絕大多數(shù)住大樓不同，歐美日本的普通人大多數(shù)居住低密度、低容積率、獨戶型的住宅。雖然人多地狹，但公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，日本獨棟住宅占全部房產(chǎn)的90%左右。

　　一個國家的居住房屋類型與其人口密度、土地所有制、城市規(guī)劃、日常使用交通工具、居住習(xí)慣等有關(guān)。正是這些綜合因素加在一起，使“一院一家、獨宅獨戶”這種理想居住模式，我國絕大多數(shù)城市居民不可能享受。中國城市就形成多層、多宅、多戶的小區(qū)模式，公用地也就有了獨一無二的重要性。因此，小區(qū)公用地產(chǎn)權(quán)，成為《物權(quán)法》的一個重要內(nèi)容。由于私有財產(chǎn)權(quán)的提出、發(fā)展、入法是改革開放之后才形成的，土地物權(quán)方面法治建設(shè)滯后。法定要求的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，在《物權(quán)法》實施7年之后才變成現(xiàn)實;而《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》又晚出生10個多月。

　　先辦登記、再說拆墻。從2016年開始，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》，辦理房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，別忘了為小區(qū)共有道路這樣的土地使用權(quán)登記。這些小區(qū)公用土地，個別住戶不可以“劃地為圃”，開發(fā)商也不能“挪作他用”。當(dāng)然，這兩天議論紛紜的所謂“街區(qū)制”實施，也會嚴(yán)格遵守《物權(quán)法》。這里，房產(chǎn)證與不動產(chǎn)證的區(qū)別，就值得我們好好領(lǐng)會。

　　不動產(chǎn)證的外頁，除中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證外，還寫有不動產(chǎn)登記抵押權(quán)、異地登記、查封登記等登記類型;內(nèi)頁內(nèi)容規(guī)定了權(quán)利人、證件種類、證件號、共有情況、權(quán)利人類型、登記原因、使用期限、取得價格。而房產(chǎn)證，外頁只有中華人民共和國房屋所有產(chǎn)權(quán)證，并無其他內(nèi)容;房產(chǎn)證內(nèi)頁內(nèi)容，包括房屋所有權(quán)人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況。同樣包括“共有情況”，房產(chǎn)證主要指房產(chǎn)“共有”;而不動產(chǎn)權(quán)證，“共有”當(dāng)然包括小區(qū)道路、綠地等公用土地使用權(quán)。

　　當(dāng)小區(qū)業(yè)主在飯后散步時，腳下的道路、路旁的綠地，康樂健身園到物業(yè)辦公室用房，土地使用權(quán)都是業(yè)主共有財產(chǎn)。根據(jù)國土資源部研究制定的《2016年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作計劃安排》，6月底前超過50%的市縣、年底前所有市縣要頒發(fā)新版證書。各地須倒排時間，在本月底前報國土資源部。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始，一個原則是“不變不換”，現(xiàn)有各類不動產(chǎn)權(quán)證書繼續(xù)有效，權(quán)利不變動，證書不更換。舊證、新證同時都具有法律效力。但“街區(qū)制、拆圍墻”，很可能推動不動產(chǎn)登記證“換發(fā)潮”，使不動產(chǎn)登記提速，并更快深入群眾，深入民心。