目前，國外普遍實行不動產(chǎn)登記制度，將登記作為不動產(chǎn)交易的重要制度內(nèi)容。這不僅促進(jìn)了不動產(chǎn)信息公開和透明，而且還成為征收房產(chǎn)稅和反腐的重要工具。

　　新加坡城市建筑一瞥

　　瑞士：法律保障審查嚴(yán)密

　　在瑞士，不動產(chǎn)登記制度屬于權(quán)利登記制度體系。瑞士《民法典》采用給動產(chǎn)下定義的方式，來區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)，這種分類凸顯出以物可否移動的物理標(biāo)準(zhǔn)為主的特點?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇龡l規(guī)定，性質(zhì)上可移動的物及法律上可支配的不屬于土地的自然力，為動產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的。而不動產(chǎn)則基本限于土地、礦山及其土地定著物。

　　瑞士法律采用不登記則不動產(chǎn)物權(quán)不得變動的公示原則，登記對象是不動產(chǎn)物權(quán)。瑞士《民法典》第六百五十六條規(guī)定，取得土地所有權(quán)，必須在不動產(chǎn)登記簿登記。

　　瑞士的土地登記事務(wù)一般由土地登記所承擔(dān)，但大多數(shù)州法定的主管部門則是各州的地方法院。由于瑞士是聯(lián)邦制國家，所以，瑞士《民法典》第九百五十三條規(guī)定，各州可自行規(guī)定本州土地登記所主管官廳的設(shè)置、登記區(qū)域的劃定、主管官員的任命和俸祿及監(jiān)督組織等。瑞士通常以一個州為管區(qū)，每一管區(qū)均設(shè)有土地登記所，登記的具體業(yè)務(wù)由登記官掌管。如果沒有設(shè)立主管官廳，《民法典》規(guī)定由州政府代理土地登記主管官廳的職責(zé)。除任命及俸祿事項外，各州制定的其他有關(guān)土地登記的規(guī)定須經(jīng)瑞士聯(lián)邦政府批準(zhǔn)。

　　依據(jù)瑞士《民法典》第九百六十三條和第九百六十五條，登記機(jī)關(guān)審查的范圍包括登記申請、不動產(chǎn)所有權(quán)人的書面聲明、申請人的處分權(quán)利書證、法律原因的書證，其中“法律原因”就是導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)法律關(guān)系。對大多數(shù)不動產(chǎn)物權(quán)變動情形而言，其原因行為均須公證，否則不產(chǎn)生法律效力。只要具有公證形式，登記機(jī)關(guān)就無須再審查實體法律事實的合法性。

　　瑞士不動產(chǎn)登記簿制作及測量的費用負(fù)擔(dān)細(xì)則由聯(lián)邦議會制定。瑞士《民法典》第九百五十四條規(guī)定，為不動產(chǎn)登記及測繪，各州可收取手續(xù)費，但對于以改進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營為目的而進(jìn)行的土地改良或土地置換，則不得收取手續(xù)費。

　　對于具體承辦土地登記的登記官員，瑞士制定了詳細(xì)的規(guī)定。對于登記官員的責(zé)任，瑞士《民法典》第九百五十五條規(guī)定，各州對登記官及對直接監(jiān)督的機(jī)關(guān)，有追究其過失并請求損害賠償?shù)臋?quán)利。對于登記官員的監(jiān)督，《民法典》第九百五十六條規(guī)定，登記官在執(zhí)行公務(wù)中接受定期監(jiān)督，對登記官執(zhí)行公務(wù)所提出的異議，以及對已呈交的或待呈交的證件或申請發(fā)生的爭執(zhí)，由州監(jiān)督官廳裁決，若當(dāng)事人對裁決不服，可繼續(xù)上訴聯(lián)邦主管官廳?！睹穹ǖ洹返诰虐傥迨邨l規(guī)定，對于登記官及職員中瀆職的，州監(jiān)督官廳應(yīng)給以紀(jì)律處分。法定紀(jì)律處分分為警告和1000瑞郎以內(nèi)的罰款，瀆職嚴(yán)重的亦可開除公職。除這些紀(jì)律處分外，還可繼續(xù)追究瀆職官員和職員的刑事責(zé)任。

　　根據(jù)物權(quán)法和不動產(chǎn)登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯誤，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能遭受損害，因此，有關(guān)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。瑞士專門設(shè)立了登記賠償基金，以彌補(bǔ)可能造成的對真正權(quán)利人利益的損害。正是這一整套合理的責(zé)任追究機(jī)制的建立，保證了瑞士登記制度的功效得以充分發(fā)揮。(原文來源：經(jīng)濟(jì)日報作者：許安結(jié))

　　新加坡：以房查人很清晰

　　新加坡政府一直把解決公共住房問題作為一種公共責(zé)任而不懈努力，時至今日，新加坡已經(jīng)成為當(dāng)今世界上公認(rèn)住房問題解決比較好的國家之一。新加坡雖然是一個市場經(jīng)濟(jì)國家，但是其公共住房的開發(fā)和建設(shè)并不完全通過市場來實現(xiàn)，而是由政府來主導(dǎo)。新加坡土地分為國家所有和個人所有兩種，其中國有土地約占總數(shù)的80%左右。土地是國家財富之源，也是新加坡政府建設(shè)大眾組屋的基礎(chǔ)和命脈所在。新加坡政府將土地資源牢牢地掌握在自己手里，以確保建設(shè)大眾組屋需要的土地供應(yīng)。

　　新加坡政府長期以來一直嚴(yán)格限制炒賣組屋的行為，對大眾組屋的政策定位是“以自住為主”，限制居民購買組屋的次數(shù)，一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新組屋，必須退出原有組屋，以防投機(jī)多占，更不允許以投資為目的買房。

　　為了對公眾的住房情況以及公眾不動產(chǎn)情況有詳細(xì)的了解，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂，進(jìn)而擾亂市場，新加坡政府很早實行了不動產(chǎn)登記制度。新加坡最初實施的是英聯(lián)邦國家廣泛采用的托倫斯登記制度，而這一土地契約制則隨著上世紀(jì)60年代新加坡土地所有權(quán)法案的生效而逐漸淡出市場。

　　托倫斯土地登記制度是一種規(guī)范嚴(yán)密、權(quán)責(zé)分明的不動產(chǎn)登記制度，該制度具有絕對的公信力。政府通過設(shè)立土地登記機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)土地登記事宜，而所登記的土地或不動產(chǎn)均由政府擔(dān)保，以確保其產(chǎn)權(quán)的權(quán)威性與合法性，而不是以雙方交易或轉(zhuǎn)讓契約合同為保證。已被政府登記在冊的土地及不動產(chǎn)，其權(quán)利人、土地面積、地塊位置、邊界及相關(guān)權(quán)益等，都經(jīng)過政府登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)審核和認(rèn)定，由政府確保準(zhǔn)確性和真實性。

　　雖然在上世紀(jì)60年代就有了自己的土地所有權(quán)法，但新加坡也經(jīng)歷了較長一段老的地契登記系統(tǒng)與中央登記系統(tǒng)兩套系統(tǒng)并存的時期，尤其在一些比較老的社區(qū)，房屋不動產(chǎn)登記長期依賴?yán)系牡仄跸到y(tǒng)。到了上世紀(jì)90年代，新加坡相關(guān)土地管理部門開始加快新老系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換，要求所有不動產(chǎn)都必須轉(zhuǎn)換至中央登記制度下。經(jīng)過數(shù)年的整合，至本世紀(jì)初，新加坡全境不動產(chǎn)已經(jīng)基本統(tǒng)一在中央登記系統(tǒng)下。

　　新加坡不動產(chǎn)中央登記系統(tǒng)未實現(xiàn)電子化之前，任何不動產(chǎn)單位在土地局都有一張登記卡片，上面記錄著此單位自建成以來所有的買賣信息，這就避免了一些不法之徒利用原始的契約憑證作弊或者行騙的可能。這就如同圖書館的借書卡，記錄著所有書籍的借出和收回信息。而以往的地契形式則如同現(xiàn)在的戶口本，可以在人與人之間進(jìn)行交換，很容易作弊，缺乏保障。

　　隨著電子科技的不斷進(jìn)步，新加坡政府也在持續(xù)推進(jìn)電子政府建設(shè)，以進(jìn)一步提高生產(chǎn)力。與此同時，新加坡不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的電子化也成為發(fā)展的必然趨勢。在房產(chǎn)交易過程中，目前的不動產(chǎn)電子登記系統(tǒng)基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細(xì)信息，如房主姓名和國籍，以及這套房屋建好后曾經(jīng)轉(zhuǎn)手過多少買家、有無相關(guān)貸款和按揭等信息。如果有人愿意支付更多的信息費，甚至可以查到房屋所在地塊的市政規(guī)劃圖，由此來判斷未來地鐵線路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否會影響到房屋的前景等。而這種信息不僅是房屋買賣的委托律師可以查到，房產(chǎn)中介也可以查到，甚至普通人都可以在政府的土地管理局查到，而那里的工作人員也會很配合地提供這樣的信息。

　　雖然新加坡的不動產(chǎn)登記制度能夠通過某一個房產(chǎn)查詢到業(yè)主信息，但是如果普通民眾要查詢某一個人名下?lián)碛卸嗌俜慨a(chǎn)則是不可能的，因為這涉及個人隱私。但是，政府可以通過不動產(chǎn)登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財產(chǎn)情況，以防止個人不正常地?fù)碛卸嗵追慨a(chǎn)，有效地制止了利用房地產(chǎn)貪污受賄等腐敗情況的發(fā)生。(經(jīng)濟(jì)日報駐新加坡記者陶杰)

　　俄羅斯：便利化趨勢明顯

　　近日，俄羅斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展部向聯(lián)邦政府提交了有關(guān)簡化房地產(chǎn)登記手續(xù)的法律草案，此舉將為進(jìn)一步完善俄房地產(chǎn)登記體系奠定基礎(chǔ)。俄羅斯政府?dāng)M通過優(yōu)化房地產(chǎn)登記“路線圖”，讓民眾感受到公共服務(wù)改善帶來的便利。

　　根據(jù)現(xiàn)行法律，房地產(chǎn)登記的主管部門是俄經(jīng)濟(jì)發(fā)展部下屬的聯(lián)邦國家登記、繪圖局。為了確保國家對房地產(chǎn)交易的“知情權(quán)”，無論購買或是出售房產(chǎn)，都必須向俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局進(jìn)行登記備案，由該局審查相關(guān)證明文件，確認(rèn)交易的合法性，購房者對房產(chǎn)的所有權(quán)將在完成相應(yīng)登記手續(xù)后生效。俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局還會將房屋所有者的房產(chǎn)信息提交給稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為課征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

　　俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局局長瓦西里耶夫日前表示，未來俄公民可以通過智能手機(jī)和平板電腦查詢房屋所有權(quán)，只需輕輕一點即可看到該局出示的房產(chǎn)登記證書，而未來全俄所有房地產(chǎn)登記信息也將被集成至一個統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫。根據(jù)俄經(jīng)濟(jì)發(fā)展部新近提交的房地產(chǎn)登記法律修正案，俄居民不久后即可感受到登記簡化后帶來的新變化：

　　首先，俄居民可以在俄境內(nèi)任意一個聯(lián)邦國家登記、繪圖局的服務(wù)中心遞交有關(guān)登記材料，而不必受房產(chǎn)所在地的地域限制。此前，俄羅斯政府已在于2013年10月1日起生效的《俄聯(lián)邦房地產(chǎn)登記法》修正案中規(guī)定，俄居民可以不在房產(chǎn)所在地完成登記手續(xù)，但是對于在所在地之外應(yīng)如何申請登記、履行何種程序卻未予以明確，而這次修法過程中將有清晰界定。

　　其次，從2015年開始，俄居民可以在網(wǎng)上進(jìn)行房地產(chǎn)登記。俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局現(xiàn)在已經(jīng)開始了行政管理電子化的嘗試。目前，該局有27%的公共服務(wù)可以通過網(wǎng)上完成，今年1至6月共處理了440萬個查詢和公共服務(wù)要求。瓦西里耶夫表示，對于房地產(chǎn)登記，未來俄居民可以自行選擇網(wǎng)上辦理或是實地辦理。

　　第三，紙質(zhì)房產(chǎn)登記證書或?qū)⒊蔀闅v史。根據(jù)現(xiàn)行登記法，房屋所有者可以選擇從俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局獲得紙質(zhì)房產(chǎn)登記證書，或者從國家統(tǒng)一注冊中心的數(shù)據(jù)庫中獲得電子版或打印證明。而未來，俄羅斯可能徹底放棄紙質(zhì)的房產(chǎn)登記證書，到2018年，房產(chǎn)所有權(quán)證明、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移信息等都將實現(xiàn)電子化。

　　第四，大幅縮短房地產(chǎn)登記的行政周期。到2018年，俄居民進(jìn)行房地產(chǎn)登記所需時間將由現(xiàn)在的18天縮短至5至7個工作日。

　　不過，在登記程序走向電子化、便利化的同時，俄將從2015年1月1日開始大幅提升房地產(chǎn)登記稅。現(xiàn)在俄羅斯對個人征收的房地產(chǎn)登記稅為1000盧布，對法人機(jī)構(gòu)為15000盧布，而從明年開始，將分別提高至2000盧布和22000盧布。(經(jīng)濟(jì)日報駐莫斯科記者廖偉徑)

　　日本：交易發(fā)達(dá) 登記嚴(yán)格

　　日本是一個土地私有化的國家，全國私有土地占總面積的65%，國家和地方政府擁有的土地只占35%。由于土地的附加價值很高，所以，一般人只要持有土地，就可以比較容易地從銀行貸款。因此，以土地為主的不動產(chǎn)交易十分發(fā)達(dá)，與土地相關(guān)的建筑物買賣、租賃等活動也非?；钴S，由此產(chǎn)生了不動產(chǎn)的登記和稅收。

　　日本的不動產(chǎn)登記依據(jù)“民法”和“不動產(chǎn)登記法”兩項法律，不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)擁有百年的歷史。相關(guān)法律誕生后，日本又根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了不斷的改進(jìn)和充實，進(jìn)而形成了目前嚴(yán)密的法律體系。為了法律的嚴(yán)密性，日本曾對全國土地情況進(jìn)行了長達(dá)近30年的調(diào)查勘測，并繪制成土地圖冊，作為有關(guān)部門依法實施不動產(chǎn)登記的依據(jù)。

　　日本的不動產(chǎn)登記分為土地登記和土地上的建筑物登記。如要進(jìn)行土地或相關(guān)建筑物的交易時，交易者首先要去中介公司選擇目標(biāo)不動產(chǎn)，然后可以先去登記部門付費查閱相關(guān)資料，了解該不動產(chǎn)的性質(zhì)和邊界，還要請專家鑒定目標(biāo)不動產(chǎn)的價格和稅金，最后再去登記部門登記。登記的主要內(nèi)容是不動產(chǎn)的所有權(quán)、地上權(quán)、租用權(quán)、抵押權(quán)和開采權(quán)等權(quán)利。登記部門經(jīng)過審查后向申請登記者發(fā)放“權(quán)利證書”，今后這些權(quán)利需要存續(xù)、流轉(zhuǎn)、變更、限制時，憑證書再次申請并登記。

　　日本不動產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)隸屬于政府的法務(wù)省，下設(shè)有8個法務(wù)局、283個支局和1200多個登記所。所有不動產(chǎn)登記都采用電腦聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，有專門的不動產(chǎn)信息管理平臺和數(shù)量龐大的不動產(chǎn)資料庫。負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記的是“登記官”，他們經(jīng)過國家司法考試合格后被錄用，并由地方法務(wù)局長正式任命。登記官責(zé)任重大，他們擁有兩項權(quán)力，一是書面審查權(quán)，即對提出的申請登記依法審查;二是實地審查權(quán)，即到現(xiàn)場查看申請登記的不動產(chǎn)是否符合實際情況。

　　日本的不動產(chǎn)登記具有嚴(yán)格的法律意義，不動產(chǎn)只有通過登記才能享有法律上的權(quán)利。也就是說，只有在登記部門履行登記手續(xù)并獲得認(rèn)可后，其擁有的不動產(chǎn)才具備法律賦予的權(quán)利，才能進(jìn)行交易、擔(dān)保、抵押、租借等行為。而沒有登記的不動產(chǎn)如果進(jìn)行上述交易時，既不受法律的保護(hù)，而且一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將受到嚴(yán)厲的懲罰，其不動產(chǎn)還會被沒收。所以，日本的不動產(chǎn)擁有者都非常積極地去登記部門進(jìn)行登記，確保自己的法律權(quán)利。

　　由于登記官權(quán)力很大，所以，對其管理也非常嚴(yán)格，以防止私下交易和以權(quán)謀私。有關(guān)法律規(guī)定，申請登記者發(fā)現(xiàn)因登記官的失誤而造成自己的損失后，可以向法務(wù)局監(jiān)督部門申述，或向法院提出訴訟。如查明確屬登記官的失誤，登記官必須向申請登記者賠償所有的損失，而且還會被解除職務(wù)。此外，如果登記的案件涉及登記官本人或其配偶及直系親屬，該登記官必須回避，改由其他登記官辦理，同時要經(jīng)過上級領(lǐng)導(dǎo)的嚴(yán)格審查。這些制度是在多次腐敗案件后總結(jié)建立的，因而很好地保證了不動產(chǎn)登記的公正性和合法性。