國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)（ FIG ）的這篇文章，從國(guó)際觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了地籍做為土地信息系統(tǒng)對(duì)于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，并列舉了為建立和維護(hù)地籍系統(tǒng)必須解決的法律、組織、技術(shù)方面問(wèn)題。這 篇文章還描述了測(cè)量師在地籍的管理和操作中所發(fā)揮的不同作用，本文并不建議每一個(gè)國(guó)家或司法權(quán)有唯一的地籍。

    地籍通常是以宗地為基礎(chǔ)的最新的土地信息系統(tǒng)，其中包括土地權(quán)益記錄（例如：權(quán)利限制和責(zé)任）。它通常包括土地宗地的幾何描述，這些幾何描述和描述權(quán)益性 質(zhì)、所有權(quán)或權(quán)益控制，以及宗地和地上設(shè)施的價(jià)值的記錄有關(guān)。它的建立是為了財(cái)政的目的（例如評(píng)價(jià)和公平稅收）、法律目的（證書(shū)轉(zhuǎn)讓?zhuān)﹣?lái)幫助土地管理和使 用（例如土地的計(jì)劃和其它行政管理目的）以及確保可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)。

         1．土地管理和土地信息

    土地管理是對(duì)土地資源使用和開(kāi)發(fā)進(jìn)行管理的過(guò)程，今天必須由土地管理政策來(lái)解決的某些關(guān)鍵性的問(wèn)題包括：

    · 提高土地資源使用的效率來(lái)支持許多國(guó)家迅速增長(zhǎng)的人口。

    · 鼓勵(lì)發(fā)展，包括鼓勵(lì)修建居民住房和基本的基礎(chǔ)設(shè)施，例如排污和供水設(shè)施。

    · 保護(hù)自然環(huán)境不再惡化。

    · 通過(guò)征收和土地及地上固定設(shè)施有關(guān)的稅費(fèi)支持政府的服務(wù)工作。實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的先決條件是獲取有效的土地信息。例如，有關(guān)土地資源能力，土地使用權(quán)和土地利用的信息。這些信息在以下工作中是不可缺少的。

    · 明確問(wèn)題及其工作重點(diǎn)

    · 制定和執(zhí)行適當(dāng)?shù)耐恋卣吆蛻?zhàn)略性的計(jì)劃

    · 支持土地利用計(jì)劃和土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)

    · 提供節(jié)約成本的土地交易程序來(lái)支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展

    · 推行公平、有效的財(cái)產(chǎn)稅收制度

    · 監(jiān)控土地使用以確保新問(wèn)題的提出和評(píng)估土地政策執(zhí)行效果

    盡管土地管理有許多社會(huì)的和環(huán)境的目的，大多數(shù)發(fā)展中國(guó)家必須優(yōu)先考慮直接的經(jīng)濟(jì)目的，通過(guò)官方的認(rèn)可和記錄來(lái)規(guī)范和保證土地所有權(quán)的安全性現(xiàn)在被認(rèn)為是自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，而且是改善生活水平一個(gè)基本的步驟。

    地籍是提供所有權(quán)信息的主要手段，更具體地說(shuō)地籍為私人和公共部門(mén)提供：

    · 對(duì)宗地?fù)碛袡?quán)利的人的信息

    · 有關(guān)權(quán)益的信息（例如權(quán)利的性質(zhì)和期限，約束條件和責(zé)任）

    · 有關(guān)宗地的信息（例如宗地的位置、大小、開(kāi)發(fā)情況和價(jià)值）

         2．地籍和土地信息

    地籍是土地信息系統(tǒng)，通常由一個(gè)或多個(gè)政府機(jī)構(gòu)來(lái)管理。傳統(tǒng)上講，地籍用于輔助土地稅收，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋卦俜峙?。地籍有助于提供有關(guān)土地交易的相關(guān)信 息，并且?guī)椭纳平灰仔屎统Ｒ?guī)的土地使用權(quán)的安全性。它為各級(jí)政府提供完整的土地占有情況清單。但是今天，土地信息越來(lái)越多被私人和公共部門(mén)用于土地開(kāi) 發(fā)、城市和農(nóng)村規(guī)劃、土地管理和環(huán)境監(jiān)控。

    地籍是以宗地為基礎(chǔ)的系統(tǒng)，信息是地理上的不重復(fù)得、明確定義的土地單元。這些單元由正式的和非正式的邊界來(lái)定義，這些界線(xiàn)標(biāo)記著由個(gè)人和特殊個(gè)人團(tuán)體 （例如家庭、公司和公共團(tuán)體）專(zhuān)有的土地范圍。每一個(gè)單元有唯一的編碼或宗地標(biāo)識(shí)符，這些編碼包括地址、坐標(biāo)或在測(cè)量圖上地塊號(hào)碼。

    這些宗地的圖形索引，稱(chēng)為地籍圖，顯示宗地在一個(gè)給定地區(qū)內(nèi)的相對(duì)地址。地籍圖比例通常在 1 : 10000 和 1 : 500 之間。大比例圖表或地圖表現(xiàn)出更精確的宗地尺寸和特征（例如：建筑物，灌溉單元等）可以基于土地調(diào)查，或遙感圖像和航空象片來(lái)編輯每一個(gè)宗地。地籍的文字 和屬性信息例如：地價(jià)、所有權(quán)或使用權(quán)可以通過(guò)地籍圖上的顯示的唯一編碼獲得，構(gòu)成完整的地籍。

    地籍形成任何公共土地信息系統(tǒng)所需要的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。由于宗地和土地占用情況信息常常是不同的使用者所需要的，擁有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的地籍，可以避免重復(fù)浪 費(fèi)，有利于有效的信息交換。地籍通常由政府組織來(lái)建立與管理，在某些國(guó)家，地籍可能由地方政府的負(fù)責(zé)，在另外一些國(guó)家里，可能由國(guó)家負(fù)責(zé)。

    涉及廣泛用戶(hù)基本利益的數(shù)據(jù)，通常被認(rèn)為是地籍的一部分，包括：

    · 宗地（例如：位置，邊界，坐標(biāo)）

    · 土地使用權(quán)（如：財(cái)產(chǎn)權(quán)，所有權(quán)，租賃權(quán)）

    · 土地價(jià)值（如：質(zhì)量，經(jīng)濟(jì)價(jià)值，稅值，開(kāi)發(fā)價(jià)值）

    其他信息也能通過(guò)唯一的宗地標(biāo)識(shí)符及地籍索引圖與宗地相關(guān)聯(lián)。該信息對(duì)特定的使用群體是很重要的，包括：

    · 建筑及其他固定設(shè)施

    · 農(nóng)業(yè)數(shù)據(jù)（土地能力分類(lèi)，土地利用）

    · 林業(yè)數(shù)據(jù)

    · 公用事業(yè)（如水，電，通信）

    · 漁業(yè)（個(gè)人對(duì)內(nèi)陸和沿海使用權(quán)的說(shuō)明）

    · 環(huán)境質(zhì)量（尤其是對(duì)具體場(chǎng)地的分析和監(jiān)視）

    ·人口統(tǒng)計(jì)學(xué)（人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，消費(fèi)者市場(chǎng)數(shù)據(jù)等）

    地籍在土地利用法規(guī)方面起著很重要的角色。土地利用法規(guī)對(duì)最初宗地的建立（如分割與合并）、土地使用，宗地大小、必須的上水道及下水道通路、公路等做出規(guī) 定。在土地開(kāi)發(fā)中，地籍是私人開(kāi)發(fā)者、土地?fù)碛姓吆驼鞴懿块T(mén)需要的基本信息的一部分，被用于確保最大收益和最小支出（經(jīng)濟(jì)，社會(huì)和環(huán)境）。

         3．不同的地籍系統(tǒng)

    早期社會(huì)開(kāi)發(fā)的地籍基本是用于支持稅收和其他土地管理活動(dòng)。隨著社會(huì)發(fā)展和產(chǎn)權(quán)交易變得重要，地籍記錄開(kāi)始扮演更重要的法律角色。今天，地籍可發(fā)揮許多功能并為多種用戶(hù)服務(wù)。

    經(jīng)過(guò)幾個(gè)世紀(jì)，許多種類(lèi)的地籍系統(tǒng)發(fā)展起來(lái)，他們的差別依賴(lài)于社會(huì)傳統(tǒng)，自然地理，土地使用，技術(shù)等。地籍有許多分類(lèi)方法，可按以下進(jìn)行分類(lèi)：

    · 主要功能（如：支持稅收，轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋胤峙浠蚨喾N目的土地管理活動(dòng)）；

    · 權(quán)力類(lèi)型（如私人所有權(quán)，使用權(quán)，礦業(yè)租賃權(quán)）；

    · 確保資料準(zhǔn)確性和可靠性的國(guó)家負(fù)責(zé)的程度（如：徹底由國(guó)家負(fù)責(zé)，公眾和個(gè)人分擔(dān)責(zé)任）；

    · 位置和管區(qū)（如：城市和農(nóng)村地籍）；

    · 獲取宗地信息的方式（如根據(jù)控制坐標(biāo)的地面測(cè)量，非統(tǒng)一坐標(biāo)的地面測(cè)量，航空攝影，數(shù)字化存留的歷史記錄等）。

    所有這些因素都有助于確定所需圖形數(shù)據(jù)（如地籍圖）的比例尺、記錄在圖形和屬性文件中的數(shù)據(jù)的類(lèi)型和屬性特征、數(shù)據(jù)組織化和專(zhuān)業(yè)化管理形式。

    其他影響地籍的格式和管理的因素包括：

    · 歷史，文化和傳統(tǒng)土地使用權(quán)形式。

    · 地區(qū)

    · 自然和經(jīng)濟(jì)地理。人口分布

    · 技術(shù)水平

    · 傳統(tǒng)的政府管理形式

    · 土地和所有權(quán)法律

    · 管轄區(qū)內(nèi)的土地政策的優(yōu)先級(jí)

    歐洲大陸和全世界大多數(shù)國(guó)家一樣，對(duì)地籍資料的管理職責(zé)，傳統(tǒng)上由幾個(gè)政府機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)。土地登記通常被法院和法律行業(yè)托管。制圖、勘測(cè)定界、為財(cái) 政目的宗地?cái)?shù)據(jù)的維護(hù)、土地使用控制、和土地重新分配已經(jīng)成為測(cè)量行業(yè)的職責(zé)。在北美等地區(qū)，另一些行業(yè)負(fù)責(zé)土地利用計(jì)劃、土地估價(jià)和稅收。

    應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展的現(xiàn)代土地信息系統(tǒng)的一個(gè)重要結(jié)果，就是使負(fù)責(zé)地籍?dāng)?shù)據(jù)的組織密切協(xié)作。在一些國(guó)家，法律和財(cái)政土地記錄、測(cè)量和制圖工作已合并由一個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。在其他國(guó)家，服務(wù)于不同目的信息已被協(xié)調(diào)成一個(gè)信息系統(tǒng)或安排到能夠容易交換信息的不同系統(tǒng)中。

         4．測(cè)量師的角色

    測(cè)量師的角色隨著地籍的目的和機(jī)構(gòu)的類(lèi)型不同而不同，雖然有其他事情包括在地籍的管理中如權(quán)力記錄，這通常是法律專(zhuān)家的職責(zé)，測(cè)量師負(fù)有如下責(zé)任：

    （ l ）地籍測(cè)量：定義、鑒別、劃分、測(cè)量和制圖以確定新的或改變的法定宗地邊界，它通常包括重建遺失邊界過(guò)程，有時(shí)也解決邊界爭(zhēng)執(zhí)或房地產(chǎn)爭(zhēng)議。因?yàn)闇y(cè)量師對(duì) 社會(huì)有專(zhuān)職的責(zé)任，為執(zhí)行地籍測(cè)量，對(duì)測(cè)量師培訓(xùn)和實(shí)踐有特別的要求。地籍測(cè)量由政府官員和私人測(cè)量師或兩者共同執(zhí)行。測(cè)量師需要專(zhuān)職證明書(shū)，專(zhuān)職證明書(shū) 可以由國(guó)家或職業(yè)團(tuán)體管理。

    （ 2 ）測(cè)量記錄：這個(gè)過(guò)程包括檢查或核對(duì)地籍測(cè)量結(jié)果和在登記冊(cè)和地籍索引圖記載的信息，給每一塊宗地分配一個(gè)唯一的標(biāo)識(shí)。檢查可以核查土地政策事項(xiàng)（如，土 地劃分是否有利土地的使用？）；法律事項(xiàng)（如申請(qǐng)人進(jìn)行某土地活動(dòng)的權(quán)力），技術(shù)事項(xiàng)（如，是否遵守了測(cè)量規(guī)范）。為降低檢查費(fèi)用，政府主管部門(mén)把重點(diǎn)放 在質(zhì)量保證上，測(cè)量師對(duì)野外數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和測(cè)量計(jì)劃負(fù)有更多職責(zé)。

    （ 3 ）土地評(píng)估：在地籍用作確保某一土地政策執(zhí)行的工具時(shí)，測(cè)量師的職責(zé)常常還包括對(duì)土地和房屋進(jìn)行評(píng)估。大多數(shù)例子是稅收評(píng)估。評(píng)估在土地征用和土地和并工 作中也很重要，要對(duì)房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)量以確定相關(guān)的價(jià)值，用于補(bǔ)償受影響的財(cái)產(chǎn)所有者。分割和合并測(cè)量也包括建設(shè)和維護(hù)公路費(fèi)用及其他相關(guān)設(shè)施的費(fèi)用，以 便在新的土地?fù)碛姓咧蟹峙滟M(fèi)用。

    （ 4 ）土地利用計(jì)劃：地籍包括最初的土地分配，分割或合并的信息，土地利用計(jì)劃成為地籍測(cè)量師工作的重要部分，作為專(zhuān)業(yè)人員，測(cè)量師有責(zé)任保護(hù)公眾利益，這包 括公共咨詢(xún)和調(diào)節(jié)爭(zhēng)端。其結(jié)果可能是一個(gè)在經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和傳統(tǒng)的觀點(diǎn)等方面達(dá)到協(xié)調(diào)一致新的土地利用計(jì)劃。

    （ 5 ）數(shù)據(jù)庫(kù)管理：信息技術(shù)造成了對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)和管理方面專(zhuān)職人員的需求。在現(xiàn)代地籍中這是一個(gè)重要部分，專(zhuān)家需要管理和操作大的數(shù)據(jù)庫(kù)用以存儲(chǔ)圖形信息和文 字信息。測(cè)量師在這個(gè)領(lǐng)域工作中扮演重要的角色。因此，對(duì)測(cè)量師進(jìn)行計(jì)算機(jī)系統(tǒng)教育是今天教育和培訓(xùn)一個(gè)不可缺少的組成部分。

    （ 6 ）爭(zhēng)議的解決：在一些國(guó)家，但主要是在北歐，地籍測(cè)量有著特殊的法律意義，在這些國(guó)家里，測(cè)量師決定法律束縛的土地事件。如：考慮到私人發(fā)展商和公眾的利 益，對(duì)一塊土地分割應(yīng)該被批準(zhǔn)嗎？是否允許土地?fù)碛姓咧g土地交易？誰(shuí)應(yīng)該獲取征用的土地補(bǔ)償費(fèi)？舊的文件正確的法律解釋是什么？所以，測(cè)量師的角色已經(jīng) 從以前在某委員會(huì)或法庭里的獨(dú)立專(zhuān)家變成了實(shí)際意義的第一法庭。

         5．地籍和土地使用權(quán)

    在地籍上體現(xiàn)的是什么樣的土地使用權(quán)？土地使用權(quán)是關(guān)于土地使用者的權(quán)利、限制和責(zé)任。從法律角度講，土地可以被定義為地球上的被人擁有、管理、使用的土 地。所以土地可能包括，例如：地球表面，建筑物和永久固定的設(shè)施，包括水在內(nèi)的地表及地下資源，在某些情況下甚至包括明確定義的空間單元（例如電力線(xiàn)）。 通常土地和在土地上的建筑物被認(rèn)為是房地產(chǎn)，有關(guān)于土地的各種各樣的權(quán)力叫做房地嚴(yán)權(quán)。任何種類(lèi)的不動(dòng)產(chǎn)都可以記錄在地籍中，只要其權(quán)力或限制條件和一塊 明確定義的一塊土地單元相關(guān)。不同種類(lèi)的權(quán)利可以表現(xiàn)在不同的地籍圖及地圖數(shù)據(jù)的圖層上。比如，礦業(yè)權(quán)可以表現(xiàn)在一個(gè)單獨(dú)的圖上，甚至圖形比例尺可能比表 現(xiàn)地表權(quán)力圖形的比例尺小。

    在大多數(shù)地籍系統(tǒng)中明確的最重要的土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)有如下特征：

    （ 1 ）所有權(quán)經(jīng)常意味著使用宗地的專(zhuān)有權(quán)，并且享有這片土地及附屬物。它包括土地轉(zhuǎn)讓權(quán)，抵押權(quán)和租賃權(quán)。所有這些權(quán)力或多或少地受到法律限制。

    今天，把土地?fù)碛姓叩姆蓹?quán)力限制在以對(duì)大眾有益并且是適合的方式使用土地已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，這種方式。限制條件也可能包括保護(hù)環(huán)境的措施。土地的所有權(quán)一般包括對(duì)土地上任何建筑物的擁有權(quán)，但有時(shí)，土地和建筑物可能被不同的人擁有。

    （ 2 ）租賃權(quán)是根據(jù)在立法中和在租賃者的合同中制定的規(guī)則，給承租人在有限的時(shí)間里的宗地的使用權(quán)。租賃者可以是私人土地所有者，或者是一個(gè)政府部門(mén)。租賃時(shí)間跨度從短期（如幾個(gè)月）到 99 年或更長(zhǎng)。

    租賃權(quán)的使用在沒(méi)有所有者的同意情況下不可以轉(zhuǎn)給第三方。通常不可以把租賃物當(dāng)作間接的債務(wù)抵押物，除非租期相當(dāng)長(zhǎng)。承租人可以擁有建立在那塊土地上的建筑物，建筑物可以被當(dāng)作抵押品，建筑物和土地的租期可以不同。

    （ 3 ）地役權(quán)是一個(gè)宗地的土地所有者使用或者阻止使用相鄰的宗地的限制性權(quán)力。該權(quán)力一般附屬于宗地，原則上是在宗地存在的前提下存在的。為使用建筑和使用公 共線(xiàn)等，可以獲取特殊的地役權(quán)，他們也可能是傳統(tǒng)的公共的權(quán)力，如對(duì)于某些宗地提供公共河流，海岸和公路等公共使用權(quán)里。

    （ 4 ）抵押權(quán)是限制性權(quán)力，房地產(chǎn)權(quán)被作為歸還貸款的擔(dān)保品，如果財(cái)產(chǎn)的擁有者沒(méi)有履約合同中的條款（如沒(méi)有定期支付貸款）。那么，借貸人有權(quán)通過(guò)沒(méi)收財(cái)產(chǎn)來(lái)補(bǔ)償損失。一種財(cái)產(chǎn)可以被抵押一次以上，獲取損失補(bǔ)償?shù)臋?quán)力取決于每一個(gè)抵押的優(yōu)先順序。

    在一些管轄區(qū)中，借貸人在抵押合同簽署時(shí)實(shí)際上就取得了財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。在這種情況下，財(cái)產(chǎn)所有者有財(cái)產(chǎn)的占有和使用權(quán)，但是所有權(quán)要在合同的所有條款已經(jīng) 滿(mǎn)足時(shí)（例如支付已經(jīng)完畢）轉(zhuǎn)移回來(lái)。在另外一些管轄區(qū)中，如果財(cái)產(chǎn)擁有者沒(méi)有履行合同，借貸人只能收回財(cái)產(chǎn)。

    （ 5 ）團(tuán)體的權(quán)力在許多國(guó)家中都是重要的，尤其是在土地資源豐富，一個(gè)團(tuán)體對(duì)土地的使用覆蓋面積大的國(guó)家。在這種情況下，使用土地和資源的權(quán)力屬于一個(gè)團(tuán)體， 例如家庭、社區(qū)、部落、團(tuán)體，而不是團(tuán)體中的個(gè)人。在傳統(tǒng)的土地使用系統(tǒng)中，我們經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)這樣的權(quán)力。

    不同的團(tuán)體權(quán)力對(duì)個(gè)人成員的權(quán)利有著不同的程度的控制和限制。如果對(duì)個(gè)人沒(méi)有傳統(tǒng)或立法上的限制，公共資源可能被耗盡。

    （ 6 ）其它權(quán)力：土地使用權(quán)基于土地被某人因?yàn)槟硞€(gè)特定目的而使用這個(gè)原則。大多數(shù)傳統(tǒng)或習(xí)慣性的土地使用制度在某種程度上基于這個(gè)原則，盡管使用權(quán)內(nèi)容在不同的管轄區(qū)中有很多不同。

         6．地藉工作涉及的問(wèn)題

    在建立、維護(hù)和升級(jí)一個(gè)地籍系統(tǒng)的過(guò)程中，必須根據(jù)每個(gè)管轄區(qū)中的需要和限制條件，解決許多法律、技術(shù)和操作問(wèn)題。

    6．1 非正式或傳統(tǒng)的土地權(quán)力記錄

    地藉系統(tǒng)在土地改革中發(fā)揮重要的作用，改革中土地使用系統(tǒng)發(fā)生變化，這些變化包括：

    · 規(guī)范沒(méi)有記錄的傳統(tǒng)的或習(xí)慣的土地使用。

    · 規(guī)范基于自行的占有定居形式。

    · 從一種合法使用形式轉(zhuǎn)變到另外一種使用形式。

    在所有例子中，現(xiàn)有權(quán)力必須裁定，新的權(quán)力必須由官方記錄，這可能包括建立一個(gè)新的地籍系統(tǒng)，或者從根本上修改現(xiàn)有的記錄。保持和歷史記錄的關(guān)聯(lián)，還是很重要的，盡管歷史記錄可能不是現(xiàn)在地籍系統(tǒng)的一部分。

    當(dāng)在管轄區(qū)建立規(guī)范化的土地登記系統(tǒng)時(shí)，為了把不規(guī)范的，傳統(tǒng)的或習(xí)慣的土地權(quán)盡可能地轉(zhuǎn)到規(guī)范化的系統(tǒng)，必須對(duì)它們進(jìn)行調(diào)查。必須制定合法獲取土地的標(biāo) 準(zhǔn)來(lái)支持對(duì)土地歸屬權(quán)的裁決，但是對(duì)獲取土地個(gè)案的綜合審判可能非常耗費(fèi)時(shí)間，它能延誤甚至威脅改革的實(shí)施。所以設(shè)計(jì)有效、迅速的司法和技術(shù)程序來(lái)記錄權(quán) 利并且解決隨后出現(xiàn)的沖突是非常必要的。

    土地改革有時(shí)候允許土地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。這類(lèi)改革必須在仔細(xì)調(diào)查對(duì)改革需要和后果后的情況下、為傳統(tǒng)的權(quán)利建立高級(jí)的地籍才能進(jìn)行。對(duì)傳統(tǒng)的權(quán)利建立起節(jié)省成本的地籍，改變或不改變法律和管理責(zé)任，對(duì)于許多發(fā)展中國(guó)家的地籍組織來(lái)說(shuō)是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)。

    6．2 設(shè)計(jì)土地登記系統(tǒng)

    土地登記是對(duì)法律承認(rèn)的土地權(quán)益的官方記錄。除支持地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和稅收外，登記系統(tǒng)經(jīng)常是政府收入的一個(gè)來(lái)源（通過(guò)收取費(fèi)用和交易稅）。大多數(shù)法律文件、所有 權(quán)或使用權(quán)進(jìn)行某種形式的登記，但是全球各地也都一直在努力來(lái)改進(jìn)土地登記系統(tǒng)，以滿(mǎn)足信息、土地交易和減少成本等方面的需求。某些情況下，一個(gè)新的土地 登記系統(tǒng)可能被推出來(lái)取代現(xiàn)有的或不正規(guī)的系統(tǒng)。根據(jù)法律的、組織的、程序的和信息管理的區(qū)別，可分為許多種系統(tǒng)。從法律角度講，主要類(lèi)型有契約登記系 統(tǒng)、登記冊(cè)和權(quán)利登記系統(tǒng)。權(quán)利登記系統(tǒng)（例如歐洲，英國(guó)）常常通過(guò)邊界定界和記錄的區(qū)別以及其它區(qū)別進(jìn)一步分類(lèi)。例如，地藉圖是許多歐洲信息系統(tǒng)重要基 礎(chǔ)。

    盡管這些區(qū)別對(duì)土地登記系統(tǒng)的分類(lèi)可能有用，實(shí)際上各地區(qū)的登記系統(tǒng)也是各不相同的。例如某些契約登記系統(tǒng)今天包括重要的權(quán)利登記的基本因素，如地籍圖、 宗地索引、文件檢查來(lái)確保與法律和規(guī)則的一致。隨著計(jì)算機(jī)化和現(xiàn)代土地信息系統(tǒng)的發(fā)展，具體系統(tǒng)中的區(qū)別已經(jīng)變得不是那么重要了。

    契約登記系統(tǒng)比權(quán)利登記系統(tǒng)更容易執(zhí)行，并且更節(jié)省開(kāi)支。契約登記還能和權(quán)利保險(xiǎn)系統(tǒng)聯(lián)系在一起。但是這樣的一個(gè)系統(tǒng)，并不能為廣泛的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和公眾的 目的提供土地相關(guān)信息。權(quán)力登記系統(tǒng)的法律和程序更加復(fù)雜，但是根本上講，權(quán)力登記系統(tǒng)可以為土地的使用權(quán)提供更好安全性和更加可靠的信息，而且，使用者 不必要通過(guò)查找舊的文件來(lái)發(fā)現(xiàn)所有權(quán)的信息，他們可以依靠權(quán)利登記信息。這樣能使交易的費(fèi)用更低。

    所以，在實(shí)施一個(gè)新的土地登記系統(tǒng)或者改造現(xiàn)有的系統(tǒng)時(shí)，考慮在一個(gè)特定管轄區(qū)中的需要和條件可能最為重要。登記系統(tǒng)能夠用來(lái)反映特定的成本限制、土地法、組織支持、最佳的程序和信息需求，考慮到短期和長(zhǎng)期的需要以及系統(tǒng)能夠逐步改變的方式。

    6．3 土地登記和測(cè)量的分散的或系統(tǒng)的方法

    當(dāng)在一個(gè)管轄區(qū)中推進(jìn)新的土地登記系統(tǒng)和測(cè)量系統(tǒng)時(shí)，工作可以系統(tǒng)的方式完成，也可以分散方式完成。比如在任何有新土地交易的地方，這兩種方法可同時(shí)使用。

    分散方式最大的缺點(diǎn)就是要花費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)獲得所需要的全部信息，好處就是它需要較少的資源，所以短期講，不是很貴。

    如果，目的是在合理的時(shí)間內(nèi)擴(kuò)展地籍為更加綜合的土地信息系統(tǒng)，那么系統(tǒng)的方法一般是更加有效。選擇什么樣的技術(shù)方法、數(shù)據(jù)質(zhì)量、精確的標(biāo)準(zhǔn)可以影響時(shí)間因素。總的來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)的方法將會(huì)減少?gòu)男孪到y(tǒng)中開(kāi)始收獲直接利益的時(shí)間。

    6．4 邊界和宗地的定義，劃分和圈定

    大多數(shù)宗地邊界由固定標(biāo)記或地面上可見(jiàn)的特征物來(lái)定義的，可以是自然的也可以是人工的，他們能夠用地圖上的線(xiàn)表示，經(jīng)常由方向、方位角、距離、或者由坐標(biāo) 來(lái)描述。如果地圖上的代表物有法律上意義的話(huà)，那么對(duì)測(cè)量的準(zhǔn)確性要求就更高，相反，則要求低。地上自然的邊界是重要的，因?yàn)樗鼮橥恋負(fù)碛姓咛峁┝苏鎸?shí)邊 界的劃分。

    邊界的劃分和圈定是地籍測(cè)量的一部分，地籍測(cè)量目的是對(duì)地面上宗地定義和重新建立邊界。因?yàn)榈丶疁y(cè)量的成本相對(duì)是比較高的，劃分和圈定地界的技術(shù)要求（如精確度和測(cè)量方法）應(yīng)該反映土地價(jià)值，土地爭(zhēng)端的風(fēng)險(xiǎn)和地籍使用者信息需要等因素。

    地籍基本的單位是宗地。依據(jù)地籍的目的宗地可以有許多種定義方法。例如，在一些系統(tǒng)中，有著某種特定用途的土地可以被認(rèn)為是宗地；在另外一些系統(tǒng)中，它可 以被定義為專(zhuān)門(mén)由個(gè)人或某個(gè)團(tuán)體來(lái)控制或擁有的地區(qū)。在一些系統(tǒng)中，一個(gè)產(chǎn)權(quán)可以由幾塊分布在一個(gè)小范圍內(nèi)（一個(gè)村莊）的宗地組成。定義的靈活性，使地籍 系統(tǒng)能適應(yīng)特定的需求，所以也能適應(yīng)注冊(cè)成本。如果地籍的目的是用來(lái)保護(hù)正在進(jìn)行的傳統(tǒng)土地使用，代表公眾利益的較大宗地可以被定義為系統(tǒng)的基礎(chǔ)。

    6．5 地籍測(cè)量和制圖的技術(shù)方法

    地籍測(cè)量調(diào)查經(jīng)常通過(guò)地表測(cè)量方法來(lái)進(jìn)行。一個(gè)廉價(jià)的并且簡(jiǎn)單的方法就是使用平板儀、卷尺和光學(xué)的直角尺，更加精確的方法包括使用電子測(cè)距儀或“全站 儀”，它具有更高的準(zhǔn)確性，越來(lái)越多的地區(qū)正在引進(jìn)基于應(yīng)用衛(wèi)星定位設(shè)備的全球定位系統(tǒng) （ GPS ) ，這種技術(shù)在將來(lái)能夠以相對(duì)低的成本獲得更高的準(zhǔn)確性。

    地籍測(cè)量也可以通過(guò)航空攝影來(lái)進(jìn)行。今天，可以通過(guò)使用解析攝影方法獲得更高的準(zhǔn)確性。全球定位系統(tǒng)還可以用來(lái)降低建立地面控制網(wǎng)的成本。其它類(lèi)型的地圖 或圖像如正攝影像或放大的印刷照片，能夠在特殊的地區(qū)尤其是使用系統(tǒng)方法時(shí)降低成本。衛(wèi)星影像，在對(duì)較大地塊和開(kāi)闊的地帶和比例尺小于 1 : 25000 的區(qū)域進(jìn)行測(cè)量時(shí)才能被有效的使用，但是大多數(shù)地籍圖根據(jù)宗地大小需要用更大的比例尺（ 1 : 500 到 1: 10000 ）。

    計(jì)算機(jī)化的繪圖系統(tǒng)和地理信息系統(tǒng)降低了空間數(shù)據(jù)庫(kù)中的實(shí)際地圖的重要性，同時(shí)提高了圖形數(shù)據(jù)庫(kù)的重要性。后者對(duì)于多用戶(hù)、多用途的環(huán)境來(lái)說(shuō)更加靈活。

    6．6 計(jì)算機(jī)科技

    計(jì)算機(jī)科技今天為地籍的自動(dòng)化和土地信息系統(tǒng)的建立提供了很好的機(jī)會(huì)。任何想使系統(tǒng)現(xiàn)代化和推進(jìn)的嘗試應(yīng)該考慮使用計(jì)算機(jī)。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)可以用來(lái)提供獲得信 息的更好的途徑，更好的質(zhì)量，更好的法律和物質(zhì)的安全性。而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，更加節(jié)省成本。它將更有利于數(shù)據(jù)交換和在不同場(chǎng)所的合作。

    但是，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)依賴(lài)于需要經(jīng)常維修的設(shè)備、通常的聯(lián)絡(luò)和受到良好訓(xùn)練的操作人員。空間計(jì)算機(jī)系統(tǒng)比字母與數(shù)字符號(hào)構(gòu)成的系統(tǒng)更加復(fù)雜，更加需要技能，而且需要更復(fù)雜的數(shù)據(jù)管理計(jì)劃。

    6．7 地籍的組織，協(xié)調(diào)和管理

    由于地籍是個(gè)公共的土地信息系統(tǒng)，目的是為公共土地管理提供信息、支持土地市場(chǎng)、保護(hù)土地的法律權(quán)益。地籍的管理應(yīng)該由政府監(jiān)督，可通過(guò)法規(guī)或者通過(guò)地籍的實(shí)際操作來(lái)監(jiān)督。

    在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，隨著對(duì)行業(yè)管理規(guī)定的放寬，反行業(yè)壟斷的立法和公共管理工作的縮減，正在考慮新的組織性安排。這包括政府和私人部門(mén)結(jié)成合作伙伴和戰(zhàn)略聯(lián) 盟，共同管理和改進(jìn)地籍系統(tǒng)，將一些服務(wù)承包給私人部門(mén)。例如，由私人邵門(mén)負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的獲取和更新、測(cè)繪、甚至操作計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、在些情況下分發(fā)信息，已經(jīng)是 越來(lái)越平常的事了，這樣的安排需要標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)方針，罕少由官方不定期的檢查來(lái)確保標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行。

    只有在這個(gè)基本的信息系統(tǒng)被使用并和其它類(lèi)型的土地信息協(xié)調(diào)時(shí)，一個(gè)地籍系統(tǒng)或系統(tǒng)改革的最大好處才能實(shí)現(xiàn)，。這幾乎總要涉及到與所有的其它負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的公 共或私人組織的協(xié)作。要想成功，這樣的協(xié)作需要領(lǐng)導(dǎo)、有效的交流、承諾和妥協(xié)。通過(guò)立法及建立標(biāo)準(zhǔn)，建立顧問(wèn)團(tuán)以及信息交換等能使協(xié)作更加便利。

    地籍的管理不僅包括與主要的地籍使用者建立和維護(hù)良好的聯(lián)系，也包括與不斷增長(zhǎng)的第二使用者和客戶(hù)建立和維護(hù)良好的聯(lián)系。地籍組織一個(gè)主要的目標(biāo)是為客戶(hù) 端提供好的服務(wù)，即提供快捷、簡(jiǎn)單、相對(duì)便宜獲取可靠的數(shù)據(jù)的途徑。這不僅對(duì)避免昂貴的完全相同的系統(tǒng)的發(fā)展，而且對(duì)實(shí)現(xiàn)地籍改革的最大好處，都是必要 的。

    管理另外一個(gè)重要方面就是建立良好的工作環(huán)境，使員工能夠跟上科技快速發(fā)展的步伐來(lái)發(fā)揮他們的技能。最后一個(gè)主要方面就是財(cái)政體制的建立（如價(jià)格策略，私人部門(mén)的介入，新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)），從而使組織能夠隨著用戶(hù)數(shù)量增加投資和發(fā)展新的技術(shù)和應(yīng)用。

    6．8 財(cái)政和價(jià)格策略

    地籍系統(tǒng)經(jīng)常是政府基金支持的。但是在發(fā)達(dá)國(guó)家總的趨勢(shì)是更直接地從用戶(hù)那獲得資金。如果事實(shí)如此，地籍組織更加依靠于賣(mài)信息的收入。在立法中明確信息所有者，以及相關(guān)的版權(quán)規(guī)則和維護(hù)質(zhì)量的責(zé)任是非常必要的。

    建立地籍系統(tǒng)或?qū)嵤┥系厮袡?quán)登記項(xiàng)目的費(fèi)用和隨后系統(tǒng)維護(hù)的費(fèi)用可以區(qū)別開(kāi)。系統(tǒng)的建立是一次性投資，可能要由政府承擔(dān)這個(gè)費(fèi)用但這筆費(fèi)用是屬于需要回收成本的，系統(tǒng)維護(hù)的費(fèi)用或信息提供的費(fèi)用基于成本回收，甚至可為政府帶來(lái)收入。

    換句話(huà)說(shuō)，從顧客獲得的直接贊助不能夠代替空間基礎(chǔ)設(shè)施的根本性公共投資，如建立和維護(hù)一個(gè)國(guó)家坐標(biāo)系統(tǒng)的投資。直接對(duì)那些特定顧客具有直接利益的產(chǎn)品定 價(jià)更加成功，例如房地產(chǎn)的賣(mài)價(jià)的信息。如果地籍信息的價(jià)格太高，顧客就會(huì)轉(zhuǎn)而依賴(lài)其他可靠較低的信息來(lái)源。因?yàn)榈丶侵С钟行恋厥袌?chǎng)的最重要制度之一， 政府一般都提供基本的基金。

    為建立地籍系統(tǒng)或者改善一個(gè)地籍系統(tǒng)（例如通過(guò)計(jì)算機(jī)化）而做出適當(dāng)投資會(huì)帶來(lái)短期或長(zhǎng)期的收益。這樣的地籍改革應(yīng)該基于更好理解顧客要求和系統(tǒng)的限制及可操作的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。調(diào)查表明地籍改革經(jīng)常比政府一般投資項(xiàng)目具有更高的費(fèi)用—收益比。這些收益包括：

    · 土地權(quán)更有保障

    · 更容易獲得長(zhǎng)期信貸

    · 增加土地生產(chǎn)率

    · 使房地產(chǎn)市場(chǎng)交易費(fèi)更低

    · 使土地管理信息更便宜

    · 更平等和節(jié)約成本的土地征收

    · 更好實(shí)施土地政策

    · 更好規(guī)劃土地和其它自然資源的可持續(xù)發(fā)展開(kāi)發(fā)

    6．9 地籍系統(tǒng)在制定，執(zhí)行，和監(jiān)督土地政策中發(fā)揮的作用。

    一個(gè)地籍系統(tǒng)是土地?fù)碛泻屯恋厥褂玫男畔⑾到y(tǒng)。所以它為確認(rèn)與土地政策的制定和執(zhí)行有關(guān)的問(wèn)題提供更好的機(jī)會(huì)。地籍有助于監(jiān)督并控制如下的事情：

    · 宗地的最大和最小尺寸，以阻止土地過(guò)于零碎的問(wèn)題的發(fā)生。

    · 宗地的形狀，避免不經(jīng)濟(jì)的劃分設(shè)計(jì)或者低效的馬路和水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

    · 重新分配土地權(quán)，通過(guò)劃分、土地合并和土地再分配等工作改進(jìn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)政策。

    · 土地使用，例如農(nóng)業(yè)或確保低成本公共大樓分配給適當(dāng)群體。，控制和采取方法來(lái)執(zhí)行社會(huì)項(xiàng)目來(lái)使婦女和少數(shù)民族有更多的機(jī)會(huì)獲得土地的所有權(quán)。

    · 為政府征稅和收取費(fèi)用進(jìn)行的土地估價(jià)。

    · 為改善公共設(shè)施例如水系統(tǒng)等募集贊助資金。

    · 做為發(fā)展結(jié)果的土地價(jià)值

    · 為公共的目的獲取土地。

    6．10 獲得可靠數(shù)據(jù)的途徑

    地籍系統(tǒng)用來(lái)為社會(huì)上不同用途提供信息。數(shù)據(jù)經(jīng)常有著極大的法律、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)重要性。所以信息應(yīng)該能被獲得、地籍應(yīng)該向公眾開(kāi)放，地籍管理人員有責(zé)任確保信息是可信賴(lài)的。

    另一方面，信息能被錯(cuò)誤使用，因此這一系統(tǒng)必須保護(hù)個(gè)人的利益使之不亂用。錯(cuò)誤使用包括，例如，提供有關(guān)一個(gè)人的不正確信息，它還包括把沒(méi)有危害的信息和 其它的信息結(jié)合起來(lái)形成具有權(quán)威性的信息。所以既要保證信息的公開(kāi)提供，又要保護(hù)個(gè)人利益。這個(gè)可以通過(guò)立法，管理政策，安全獲取密碼等實(shí)現(xiàn)，而且應(yīng)該強(qiáng) 調(diào)如果使用者不能獲得信息，地籍系統(tǒng)的真正好處也不能實(shí)現(xiàn)。

    6．11 衡量成功的標(biāo)準(zhǔn)

    盡管成功是一個(gè)相對(duì)的概念，但是衡量一個(gè)地籍實(shí)際和潛在的成功方面還有一些公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)包括：

    （ 1 ）安全性：系統(tǒng)應(yīng)該確保一個(gè)土地市場(chǎng)能夠有效并高效的運(yùn)轉(zhuǎn)。財(cái)政制度應(yīng)該有助于土地所有權(quán)歸屬和宗地的明確劃分。系統(tǒng)本身也應(yīng)該是安全的，保證有資料的副本以備不測(cè)，而且確保沒(méi)有被授權(quán)人不能夠破壞或改變副本信息。

    （ 2 ）清晰和簡(jiǎn)潔：有效的系統(tǒng)必須清楚簡(jiǎn)潔，利于使用和理解。復(fù)雜的格式、處理過(guò)程和規(guī)則將會(huì)降低系統(tǒng)速度，和使人不能使用這個(gè)系統(tǒng)，簡(jiǎn)潔在確保成本最小化，使用合理和系統(tǒng)維護(hù)方面也是重要的。

    （ 3 ）及時(shí)性：系統(tǒng)應(yīng)該及時(shí)提供最新的信息。系統(tǒng)應(yīng)該完整，也就是說(shuō)，所有的宗地都應(yīng)該包括在系統(tǒng)中。

    （ 4 ）公平性：在開(kāi)發(fā)地籍系統(tǒng)和操作中，地籍應(yīng)該是公平的，而且應(yīng)該被認(rèn)為是公平的。地籍應(yīng)該盡可能地被認(rèn)為是和政治過(guò)程（例如土地改革）分開(kāi)的一個(gè)客觀的系 統(tǒng)， , 盡管它可能是土地改革計(jì)劃中的一部分，公平性還包括提供平等的獲取系統(tǒng)內(nèi)信息平等的獲取系統(tǒng)信息的途徑，例如通過(guò)分散辦公室權(quán)力，簡(jiǎn)單程序和合理收費(fèi)。

    （ 5 ）可獲得性：在不影響文化上敏感問(wèn)題，不違法不侵犯隱私的前提下，系統(tǒng)應(yīng)該能夠?yàn)樗锌蛻?hù)提供高效的和有效的獲取信息的途徑。

    （ 6 ）成本：系統(tǒng)應(yīng)該低成本，或以能夠合理回收成本，而且不增加用戶(hù)不應(yīng)有的負(fù)擔(dān)的方式運(yùn)行。開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的成本，如初始調(diào)查和測(cè)量的成本，不應(yīng)該由最初用戶(hù)完全承擔(dān)。低成本不排除新信息科技的使用，只要這項(xiàng)技術(shù)及其使用是適當(dāng)?shù)摹?

    （ 7 ）可持續(xù)性：必須要有維護(hù)系統(tǒng)可隨時(shí)得到維護(hù)的機(jī)制，這包括在合理的時(shí)間框架內(nèi)完成地籍的建立和不斷更新信息的程序。持續(xù)性意味著組織的和管理的安排，程序和科技以及所要求的教育和職業(yè)水平更適合于特定的地區(qū)。